Verbraucherschutz: So können sich Mieter gegen überhöhte Wohnungskosten wehren

(djd). Die Wohnungsknappheit in vielen deutschen Städten führt seit Jahren zu hohen Mietpreisen und damit zu großen finanziellen Belastungen von Mietern. Seit 2015 gibt es deshalb das Gesetz zur sogenannten Mietpreisbremse und in Berlin seit einiger Zeit den Mietendeckel. Aber was genau besagen diese beiden Instrumente zur Eindämmung von Mietpreiserhöhungen eigentlich? Hier die wichtigsten Fragen und Antworten:

Was ist die Mietpreisbremse genau?

„Die entsprechenden Paragrafen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regeln, dass in bestimmten Städten und Ballungsgebieten eine Obergrenze für Mieten festgelegt werden darf: Mieten in diesen Regionen dürfen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen“, erklärt Rechtsanwalt Bernd Filsinger von der Mannheimer Kanzlei Kaiser & Kollegen und Partneranwalt von Roland Rechtsschutz. Auskunft über die Höhe des Mietpreisspiegels geben die Verwaltungen der jeweiligen Städte.

Welche Rechte ergeben sich daraus für Mieter?

Grundsätzlich gilt, dass man als Mieter nur zur Zahlung der Miete in der zulässigen Höhe verpflichtet ist. „Wenn man darüber hinaus gezahlt hat, kann man den Vermieter wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse schriftlich rügen. Mittlerweile sind Rückzahlungen seitens des Vermieters auch rückwirkend möglich, nämlich für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses“, erläutert Bernd Filsinger. Seit Januar 2019 seien Vermieter zudem verpflichtet, die exakte Miethöhe des Vormieters schriftlich und unaufgefordert offenzulegen und somit für Transparenz zu sorgen. Werden möblierte Wohnungen vermietet, findet die Mietpreisbremse zwar im Prinzip immer noch Anwendung. „Der Vermieter kann jedoch einen extra Aufschlag und dadurch eine erhöhte Miete verlangen“, so Filsinger.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Unter www.haufe.de/thema/mietpreisbremse etwa gibt es eine nach Bundesländern gegliederte Übersicht, wo genau die Mietpreisbremse gilt. Im Saarland und in Sachsen wurde sie bisher nicht umgesetzt.

Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?

– Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Bei Neubauten darf der Vermieter die Höhe der Miete frei bestimmen.
– Der Vermieter darf bei umfangreichen Modernisierungen die Miete höher ansetzen.
– Wenn die Miete bereits hoch ist und auch oberhalb der verhängten Preisdeckelung liegt, muss der Vermieter die Miete trotzdem nicht senken.

Was hat es mit dem Mietendeckel in Berlin auf sich?

Die Regelungen in der Hauptstadt gehen teilweise über die Vorgaben der Mietpreisbremse hinaus. Über den aktuellen Stand informiert die von der Senatsverwaltung eingerichtete Seite www.mietendeckel.berlin.de.

Das sollten Mieter bei der Untervermietung über Airbnb beachten

(djd). Die Mieten in vielen deutschen Städten sind in den letzten Jahren extrem gestiegen. Für Mieter kann es deshalb eine interessante Option sein, die ganze Wohnung oder einzelne Zimmer über die Plattform Airbnb zu vermieten und damit die eigene Miete zumindest teilweise zu „refinanzieren“. Dabei muss man aber einiges beachten. Verstöße können zu Bußgeldern, Abmahnungen oder zur Kündigung des Mietvertrages führen. Hier die wichtigsten Tipps:

– Vermieter muss Erlaubnis geben

Wer als Mieter die Wohnung oder einzelne Zimmer auf Airbnb einem Gast anbieten möchte, braucht das Einverständnis seines Vermieters. Die Erlaubnis sollte man sich schriftlich einholen. „Nach einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2014 muss dies eine spezielle Erlaubnis für die Untervermietung an Touristen sein“, erklärt Roland-Partneranwältin Hendrickje Mundt von der Kanzlei Raudszus & Partner aus Plön. Das Einverständnis des Vermieters sei im Zweifel also nur dann ausreichend, wenn darin die Vermietung konkret über Airbnb erlaubt werde.

– Vermieter darf Zustimmung verweigern

Soll die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus an einen Gast vermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er dies erlaubt. Will man nur ein einzelnes Zimmer vermieten und kann ein berechtigtes Interesse daran nachweisen, hat man einen Anspruch auf eine Erlaubnis. Der Vermieter darf seine Zustimmung aber verweigern, wenn die Untervermietung für ihn unzumutbar wäre. „Dies ist etwa der Fall, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum übermäßig belegt würde“, so Mundt.

– Gute Argumente vorbringen

Für die Begründung eines berechtigten Interesses sind aussagekräftige Argumente nötig. „Die bloße Aussicht auf Einnahmen durch Airbnb bedeutet kein berechtigtes Interesse“, erklärt Rechtsanwältin Mundt. Es müsse nachgewiesen werden, dass persönliche oder wirtschaftliche Gründe vorliegen. Zudem müsse das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Laut Deutschem Mieterbund wäre ein typisches Beispiel für ein solches Interesse, dass die Miete sonst nicht mehr bezahlt werden kann.

– Zweckentfremdungsverbot von Stadt zu Stadt unterschiedlich

Kommunen schränken mit Zweckentfremdungsverboten die Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses über Airbnb ein. Die Regelungen fallen dabei von Stadt zu Stadt unterschiedlich aus.

– Haftung für Schäden

Gastgeber sind für sämtliche Schäden oder negative Folgen wie Ruhestörungen verantwortlich, die ein Gast in der Wohnung verursacht. Airbnb hat für solche Fälle zwar Absicherungsangebote, dabei gibt es aber Ausnahmen, und es sind aufwendige Dokumentationsprozesse notwendig.

Was dürfen Mieter vor ihrer Wohnung abstellen und was nicht?

(djd). Im Hauseingang drängen sich Fahrräder, Kinderwagen und Rollator. Bei Meiers im ersten Stock stapeln sich die Schuhe vor der Wohnungstür. Die Wagners pflegen ihre Pflanzenzucht im Treppenhaus und der griesgrämige Herr von oben parkt seine müffelnden Müllsäcke gern mal ein, zwei Tage neben der Fußmatte. Was mancher im Hausflur lagert, stört seinen Nachbarn gewaltig. Doch was ist eigentlich erlaubt und was nicht? Leider ist die Nutzung des Hausflurs gesetzlich nicht ganz klar geregelt.

Hausflur gilt als Gemeinschaftsraum

„Grundsätzlich zählt das Treppenhaus zu den Gemeinschaftsräumen und kann somit von allen Mietern genutzt werden“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Entscheidend ist jedoch, dass andere Mieter nicht beeinträchtigt werden. So muss beispielsweise der Fluchtweg gewährleistet sein, jeder ungehindert an seinen Briefkasten gelangen können und die Trage eines Notarztes durch den Flur passen. „Laut baurechtlicher Verordnung ist in der Regel eine Durchgangsbreite von einem Meter vorgeschrieben“, so Jürgens. Ansonsten kann der Vermieter in der Hausordnung festlegen, was im Treppenhaus gestattet ist, da er die Versicherungspflicht gegenüber den Mietern hat und dafür zu sorgen hat, dass diese im Hausflur keinerlei Gefahren ausgesetzt sind.

Aus diesem Grund sind Gegenstände wie Schuhschränke, Schirmständer, Blumenkübel und Putzzeug meist nicht erwünscht. Auch Fahrräder gehören nicht in den Hausflur, sondern in den dafür vorgesehenen Abstellraum, in den eigenen Keller oder die Wohnung. Ausnahmen können für Kinderwagen, Rollstühle oder Gehhilfen gelten – wenn genügend Platz vorhanden ist. Denn der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Eltern oder gehbehinderten Personen nicht zugemutet werden kann, Rollator oder Karre mehrere Stockwerke hochzutragen. Doch die jeweilige Regelung hängt oft von Einzelfällen ab. Darum ist Expertenrat – zu finden etwa unter www.iv-mieterschutz.de – hier angeraten.

Rücksicht auf die Nachbarn nehmen

Müllsäcke allerdings haben im Treppenhaus grundsätzlich nichts zu suchen, genauso wenig wie Katzenklos oder Sportschuhe. Es gilt vor allem: Jeder sollte möglichst Rücksicht auf die Nachbarn nehmen und gegebenenfalls höflich fragen, ob sich jemand an einem Blumentopf stört. Denn durch ein persönliches Gespräch kann ein Rechtsstreit meist vermieden werden.

Mieter sollte Einladung zum Krisengespräch nicht einfach schwänzen

Berlin (ots) – Wenn es in einem Mietshaus zu Streitereien kommt, dann wird von Verwaltung oder Eigentümern manchmal ein Schlichtungsgespräch arrangiert. Das sollte man als Betroffener nicht einfach schwänzen, sonst riskiert man nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die ordentliche Kündigung.

(Amtsgericht Augsburg, Aktenzeichen 25 C 974/16)

Der Fall: Mehrere Parteien in einem Mietshaus warfen sich gegenseitig vor, ständig Lärm zu verursachen. Daraufhin entschloss sich die Vermieterin, alle Beteiligten an einen Tisch zu bringen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Doch einer der Nachbarn, gegen den sich die Vorwürfe richteten, verweigerte die Teilnahme. Als Konsequenz wurde ihm die ordentliche Kündigung ausgesprochen und schließlich die Räumung beantragt. Die Begründung: Sein Verhalten stelle eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

Das Urteil: Das zuständige Amtsgericht vertrat die Rechtsmeinung der Vermieterin. Wer sich in einer solch verfahrenen Situation ohne nachvollziehbare Gründe der Aussprache und damit dem Austausch der Argumente verweigere, der verdeutliche dadurch, dass er kein Interesse an einer Entspannung habe. „Abgerundet“ werde das unangemessene Verhalten dieses Mieters durch seine Weigerung, sich an der Hausordnung zu beteiligen, und durch eine unpünktliche Mietzahlung.

Quelle https://www.presseportal.de/pm/35604/3805316

Häufig kommt es hier zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern

(djd). Aus der Wohnung ausziehen, die hinterlegte Kaution zurückbekommen und das Geld gleich in die neue Unterkunft investieren – so reibungslos wünschen es sich die meisten Menschen bei einem Umzug. Die Realität sieht allerdings oft anders aus, denn immer wieder zahlen Vermieter den Betrag nur teilweise oder gar nicht aus. Dazu erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz: „Die Kaution soll mögliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis sichern, wie nicht gezahlte Mieten, Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen aber auch eventuelle Schadensersatzansprüche.“

Kaution muss insolvenzsicher angelegt werden

Der Vermieter gilt bei Kautionen nur als Treuhänder des Geldes und ist verpflichtet, es insolvenzsicher anzulegen. „Zur Sicherheit sollte sich der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses daher nach dem Verbleib seiner Kaution erkundigen“, so der Experte. Endet das Mietverhältnis, muss der Vermieter das Geld mit Zins und Zinseszinsen zurückerstatten – und zwar nach einer angemessenen Überlegungsfrist. „In der Rechtsprechung wird spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ein Anspruch auf Kautionsabrechnung und -auszahlung anerkannt. Dabei kommt es jedoch immer auf den Einzelfall an“, meint Jürgens. Falls noch eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung ausstehe, könne der Vermieter den entsprechenden Betrag zurückhalten. Den Rest der Summe hat er aber auszuzahlen oder, sofern es sich um ein verpfändetes Sparbuch handelt, auch dessen Freigabe zu erklären. Häufig entzündet sich ein Kautionsstreit auch über die Schönheitsreparaturen. Hat der ausziehende Bewohner diesbezügliche Pflichten nicht wahrgenommen, muss der Vermieter ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen. Erst wenn diese ergebnislos verstrichen ist, kann er auf die Kaution zurückgreifen und seine Ansprüche damit verrechnen.

Wirksamkeit von Klauseln checken lassen

Ob und inwieweit dem Mieter die Schönheitsreparaturen obliegen, richtet sich nach dem Mietvertrag. Da es hierzu unzählige unwirksame Klauseln gibt, sind Betroffene gut beraten, sich kundig zu machen. Tipps und Experten findet man etwa unter www.iv-mieterschutz.de. Um Ärger und womöglich einen Rechtstreit von vornherein zu vermeiden, sollte der Mieter beim Auszug auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll bestehen.