Mit sachverständigem Rat lassen sich Bauschäden vor dem Einzug entdecken

(djd). Die Bauabnahme ist eine wichtige juristische Pflicht auf dem Weg ins neu gebaute Eigenheim. Sie stellt eine formelle Entgegennahme des bestellten Werkes durch den Auftraggeber – also den Bauherren – dar. Mit der Abnahme bestätigt er, dass das Bauunternehmen die vereinbarte Leistung vertragsgemäß und weitgehend mängelfrei erbracht hat. Dieser Vorgang hat weitreichende Folgen, die Häuslebauer nicht unterschätzen sollten, betont Erik Stange, Pressesprecher der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB).

Viele Bauschäden werden erst während der Gewährleistungszeit entdeckt

Stange verweist auf eine Studie zu Baumängeln in der Gewährleistungsfrist von Häusern, die gesetzlich auf fünf Jahre festgelegt ist. Die Untersuchung, die in Zusammenarbeit mit dem Institut für Bauforschung e. V. erstellt wurde, zeigt, dass ein erheblicher Teil der Mängel erst nach der Bauabnahme auftritt. Nur etwa 21,5 Prozent der Bauschäden werden während der Bauzeit entdeckt, in den beiden ersten Jahren der Gewährleistungsfrist sind es dagegen gut 44 Prozent. Bis zur Abnahme muss das beauftragte Bauunternehmen nachweisen, dass sein Werk mängelfrei ist, danach geht die Beweispflicht auf die Bauherrn über. Ab diesem Zeitpunkt wird die Durchsetzung von Mängelbeseitigungen daher deutlich schwieriger.

Frühzeitige Baukontrollen helfen, die Bauabnahme optimal vorzubereiten

Die Bauabnahme sollte daher gut vorbereitet sein, idealerweise gemeinsam mit einem Sachverständigen, zum Beispiel einem unabhängigen Bauherrenberater. Unter www.bsb-ev.de finden Bauinteressenten weitere praktische Tipps und Informationen zu dem Thema sowie Berateradressen in allen deutschen Regionen. Zusätzlich empfiehlt Stange eine baubegleitende Qualitätskontrolle, ebenfalls von unabhängiger Seite. „Ein Baufachmann, der die Baustelle regelmäßig begutachtet, entdeckt viele Mängel frühzeitig, sodass der Bauherr Nachbesserung einfordern kann“, so Stange. In den meisten Fällen sei die Mängelbeseitigung dann wesentlich einfacher, als wenn sie erst nach der Baufertigstellung entdeckt werde. Zudem wünscht sich kein Bauherr größere Nachbesserungsarbeiten, wenn er das Haus bereits bezogen hat.

So lassen sich Baumängel und Pfusch am Bau weitgehend vermeiden

(djd). Der Bauboom in Deutschland hält unvermindert an. Angesichts weiter steigender Mieten in den Ballungsräumen und der weiterhin niedrigen Bauzinsen wagen sich viele Menschen an das Projekt der eigenen vier Wände. Vermehrtes Arbeiten im Homeoffice während der Pandemie lassen ein geräumiges Zuhause außerhalb der Großstadt zudem noch attraktiver erscheinen. Für manch unerfahrenen Häuslebauer endet der Traum vom Eigenheim allerdings als Albtraum. Nämlich dann, wenn er Baumängel und Pfusch am Bau erst erkennt, wenn es zu spät ist, etwa nach Fertigstellung des Hauses. Nun ist es oft schwierig und teuer, einen Mangel nachzuweisen und am Ende recht zu bekommen. Stattdessen sollte man den Ablauf kontinuierlich verfolgen – oder verfolgen lassen.

Nicht verzagen und den Bauleiter fragen

Zu Baubeginn sollte man sich die Kontaktdaten des Bauleiters geben lassen, er ist der wichtigste Ansprechpartner und beantwortet alle Fragen nach dem Stand der Dinge. Entscheidend aber ist der Eindruck, den der Bauherr selbst von der Baustelle hat: Hat der Bauleiter sie im Griff? Hat sie ein gutes und sauberes Erscheinungsbild? Wie ist die Stimmung unter den Handwerkern? Wird der Zeitplan eingehalten? „Wenn einem Dinge seltsam vorkommen, sollte man den Bauleiter ansprechen“, rät Florian Haas, Finanzexperte und Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. „Halten Handwerker Termine nicht ein oder erscheinen nicht auf der Baustelle, kann dies möglicherweise auf wirtschaftliche Schwierigkeiten hindeuten.“ Zudem könne es sinnvoll sein, einen unabhängigen Baubegleiter zur Qualitätskontrolle einzuschalten, die Mehrausgaben würden sich im Verhältnis zur Gesamtinvestition nur auf einen kleinen Prozentbetrag belaufen.

Der Nutzen einer baubegleitenden Qualitätskontrolle

Der Sachverständige kann etwaige Baumängel frühzeitig erkennen und bereits während der Bauphase beseitigen. Mehr Infos dazu gibt es unter www.finanzierungsschutz.de. Bei der Qualitätskontrolle wird die Baustelle in verschiedenen Bauphasen im Rahmen einer Begehung vor Ort auf Mängel und Ausführungsfehler überprüft. „Versteckte Baumängel können so entdeckt und umgehend durch die verantwortlichen Handwerker behoben werden“, erklärt Florian Haas. Dies trage im Ergebnis zu einer deutlich verbesserten Ausführungsqualität bei. Je nach Umfang des Bauvorhabens gibt es üblicherweise zwischen drei und fünf Begehungen. Mit mehr als 7.000 zertifizierten Baustellen und über 25.000 Begehungen ist der Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau (VCQ) eine der größten Prüfinstitutionen in Deutschland.

Studie: Fast 30 Beanstandungen bei jedem Neubau

(djd). Bauen wird teurer und aufwendiger. Dafür sind unter anderem die strengeren Anforderungen an die energetische Qualität, aber auch steigende Erwartungen der Bauherren selbst verantwortlich. Beim Dauerthema Baumängel gibt es vor diesem Hintergrund keinen Anlass zur Entwarnung, wie der unabhängige Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in einer aktuellen Analyse feststellt. Im Durchschnitt 29 Beanstandungen pro Bauprojekt verzeichneten die Autoren der Studie, die im Auftrag des BSB vom Institut für Bauforschung (IFB) durchgeführt wurde.

Aus kleinen Fehlern können teure und zeitaufwendige Nacharbeiten erwachsen

Mit 100 Hausbauten und rund 700 Baustellenbegehungen kann die Baumängelstudie als repräsentativ angesehen werden. Fast die Hälfte der festgestellten Mängel entsteht bereits bis zur Fertigstellung des Rohbaus. BSB-Sprecher Erik Stange weist auf das große Schadenspotenzial hin: „Werden die Mängel nicht rechtzeitig erkannt und infolgedessen überbaut, können aus kleinen Ausführungsfehlern Schäden entstehen, die später nur mit hohem finanziellen und zeitlichen Aufwand wieder auszubügeln sind.“ Bleibt der Bauherr auf den zusätzlichen Kosten sitzen, könne das leicht seinen Finanzierungsrahmen sprengen. Stange empfiehlt: „Wer sich schützen will, beauftragt eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Sachverständigen. So lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und leicht beheben.“ Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Infos zu der Studie und Adressen von unabhängigen Bauherrenberatern und Vertrauensanwälten.

Bereits in der Planung können Weichen falsch gestellt werden

Fehler entstehen nicht nur während des Baus, oft weist schon die Planung Mängel auf. So zeigt die Studie, dass in 99 Prozent der untersuchten Bauobjekte Planungsunterlagen fehlten, die für eine auftragsgerechte Umsetzung wichtig sind. Bei 20 Prozent der Bauten gab es keine statischen Angaben zur Tragwerksplanung, die entscheidend für Standsicherheit und Baukonstruktion sind. Auch hier rät Stange zur Kontrolle. „Unabhängige Berater können die Vertragsunterlagen und die Baubeschreibung auf Vollständigkeit prüfen. Fehlen wichtige Teile, kann der Bauherr Nachforderungen an seinen Vertragspartner stellen.“

Bei einer baubegleitenden Qualitätskontrolle werden Mängel rechtzeitig bemerkt

(djd). Die anhaltende Niedrigzinsphase macht’s möglich: In Deutschland erfüllen sich wieder mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden. Die Kehrseite der Medaille: Baufirmen können sich vor Aufträgen kaum retten, häufig leidet darunter die Sorgfalt. Richtig teuer wird schlampige Arbeit für den Bauherren, wenn ein Fehler erst sehr spät oder womöglich erst nach Fertigstellung des Hauses bemerkt wird. Je später die Entdeckung des Mangels, desto aufwendiger ist in der Regel die Behebung. Dagegen können sich Bauherren mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle schützen.

Baumängel schnell entdecken und beheben lassen

Bei der Qualitätskontrolle wird die Baustelle in verschiedenen Bauphasen von einem Bausachverständigen im Rahmen einer Begehung vor Ort auf Mängel und Ausführungsfehler überprüft. „Durch die erfahrenen Baugutachter können schon während der Bauzeit versteckte Baumängel entdeckt und umgehend durch die verantwortlichen Handwerker behoben werden“, erklärt Florian Haas, Finanzexperte und Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Die direkte Baubegleitung und Bauprüfung der einzelnen Gewerke durch den Bauexperten trage dazu bei, eine hohe Ausführungsqualität zu gewährleisten und Nachlässigkeiten von Handwerkern aufzudecken. Je nachdem, wie umfangreich das Bauvorhaben ist, gibt es üblicherweise zwischen drei und fünf Begehungen. Die Schutzgemeinschaft etwa kooperiert dabei mit dem Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau (VQC), einer der größten und erfahrensten Prüfinstitutionen im Baugewerbe. Während der Begehungen durch einen VQC-Ingenieur wird das Haus systematisch vom Keller bis zum Dach durchgecheckt. „Sollten Verarbeitungsmängel auftreten, müssen diese erst fachgerecht abgearbeitet werden, bevor es das Qualitätszertifikat gibt, das die erfolgreiche Prüfung und mangelfreie Ausführung des Hauses bescheinigt“, so Haas. Mehr Informationen gibt es unter www.finanzierungsschutz.de.

Energieeffizientes Bauen: Verarbeitung der Baustoffe wird komplexer

In Sachen Energieeffizienz sollen moderne Häuser heute ehrgeizige Werte erreichen. Dabei kommen moderne Baustoffe und Anlagen zum Einsatz. Ihre Verarbeitung ist jedoch komplexer geworden und verlangt eine enge Kooperation der einzelnen Gewerke am Bau. Kommt es in diesem Zusammenhang zu Fehlern, können die angestrebten Energiewerte eventuell nicht erzielt werden. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle kann auch hier rechtzeitig eingreifen, Fehler aufdecken und sachverständig benennen. Der Bauunternehmer wird umgehend informiert und kann den Mangel auch im eigenen Interesse beheben.

Mängel am Haus begünstigen Wetterschäden

(djd). Sturm und Hagel, Starkregen, Hochwasser und Schneefälle: Extreme Wettersituationen nehmen auch in Deutschland zu. Meist treten sie nur kleinräumig auf, haben aber bei Menschen, Natur und Gebäuden in der betroffenen Region erhebliche Auswirkungen. Allein durch Starkregen verzeichnete die Versicherungswirtschaft im Jahr 2016 Schäden in Höhe von 800 Millionen Euro an Häusern, Hausrat, Gewerbe- und Industrieanlagen.

Indizien deuten auf steigende Kosten durch Wetterereignisse

Anhand verfügbarer Schadendaten hat das Institut für Bauforschung (IFB) im Auftrag der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) untersucht, wie sich Schäden an Gebäuden durch Extremwetter in den letzten 10 bis 15 Jahren entwickelt haben. Die gute Nachricht ist: Schadenhäufigkeit und der Durchschnitt der Schadenhöhe lassen bisher keine direkten Rückschlüsse auf den prognostizierten Klimawandel zu. Dennoch sehen die Autoren der Studie „Bauschäden durch Klimawandel“ Indizien dafür, dass die Schäden an Gebäuden durch Wetterereignisse und die Kosten für ihre Beseitigung künftig ansteigen werden. Die ausgewerteten Daten zeigen zum Beispiel, dass Starkregen- und Flutereignisse den Durchschnitt der Schadenhöhe nach oben treiben.

Baumängel begünstigen Schäden durch Elementarereignisse

Der BSB weist darauf hin, dass Vorsorge zu allen untersuchten Schäden durch Sturm, Hagel, Rückstau, Starkniederschlägen, Überschwemmung oder Schneedruck möglich und sinnvoll sei. Planerische und bauliche Maßnahmen können hier ebenfalls angebracht sein. Die Studie bietet Bauherren und Hausbesitzern hierzu umfangreiche Empfehlungen, sie kann unter www.bsb-ev.de – Studien kostenlos heruntergeladen werden. Als weiteren wichtigen Punkt nennt BSB-Geschäftsführer Florian Becker das Thema Baumängel. Denn die Erfahrung der Gebäudeversicherer, die in der Studie ausgewertet werden, zeigen deutlich: Ein Großteil der wetterbedingten Schäden ist auch auf Mängel am Bau zurückzuführen, weil etwa technische Regelwerke nicht beachtet wurden oder durch Mängel in der Bauausführung. Auch fehlende Anpassungen an den Stand der Technik und Mängel bei der Wartung, Instandhaltung und -setzung werden genannt. Mehr Schutz vor Baumängeln im Neubau oder bei Modernisierungen bietet eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Bauherrenberater. Ein Gebäude- oder Modernisierungscheck mit einem unabhängigen Sachverständigen zeigt Schwachstellen beim Erhaltungszustand des Gebäudes auf.

Beim Bauen mit einem Bauträger ist Augenmaß gefragt

(djd). Baugrundstück und Haus aus einer Hand erwerben: Das Modell „Bauträgervertrag“ hat für viele Verbraucher, die sich Wohneigentum schaffen möchten, durchaus Charme. Man hat nur einen Ansprechpartner und die Suche nach einem geeigneten Grundstück los. Man muss sich nicht um den Bau, sondern nur um die Schlüsselübergabe kümmern. Doch Vorsicht: Ganz so einfach ist das Bauen mit Bauträger nicht, denn auch diese Verträge können ihre Tücken haben und sollten nicht ungeprüft akzeptiert werden.

Leistungsumfang verbindlich festschreiben

Dass der Verbraucher im Bauträgervertrag rechtlich kein Bauherr, sondern Erwerber, also Käufer ist, hat Folgen auf seine Möglichkeiten zur Einflussnahme. So lassen sich manche Bauträger zum Beispiel Leistungsbestimmungsrechte im Vertrag einräumen. „Dadurch können sie den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern“, erklärt Kent Wilhelmi, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Er rät Verbrauchern, eine solche Klausel nicht zu akzeptieren. Wenn verbindliche Vertragsfristen fehlen, dann kann es passieren, dass ein Erwerber seine alte Wohnung bereits gekündigt hat, die neue Immobilie aber noch nicht beziehen kann.

Ungesicherte Vorauszahlungen vermeiden

Zu Vorsicht rät Wilhelmi auch bei den Zahlungsmodalitäten, denn der Erwerber leistet bereits frühzeitig Zahlungen, wird aber erst später Eigentümer. Ungesicherte Vorauszahlungen etwa seien unbedingt zu vermeiden. Auf jeden Fall muss vor Fälligkeit der ersten Rate im Grundbuch eine Eintragung zur Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers erfolgt sein und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Laut Wilhelmi empfiehlt es sich, bereits vor Vertragsschluss sachverständige Hilfe für die bautechnische und rechtliche Vertragsprüfung zu suchen. Auch die Solvenz und Seriosität des Bauträgers mit einem Firmen-Check zu durchleuchten, kann sinnvoll sein. Weitere Infos dazu gibt es unter www.bsb-ev.de. Auf der Website der Verbraucherschutzorganisation kann auch ein kostenloses Ratgeberblatt „Der Bauträgervertrag“ heruntergeladen werden.