Finanzielle Sicherheit auf dem Weg ins Eigenheim

(djd). Wer die Errichtung eines Eigenheims plant, sieht sich mit steigenden Kosten für Grund und Boden, aber auch für den Bau selbst konfrontiert. Zugleich liegt die Inflationsrate so hoch wie seit über 40 Jahren nicht mehr – minimale Zinsen könnten daher bald der Vergangenheit angehören. Angesichts der aktuellen Entwicklungen ist es für Bauherren in spe daher umso wichtiger, ihr privates Bauprojekt langfristig und mit Augenmaß zu planen.

Baunebenkosten realistisch einschätzen

Zu den Kosten für das Grundstück und die Erstellung des Hauses kommt eine längere Liste weiterer Positionen hinzu. Exemplarisch nennt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB), die Erwerbsnebenkosten, die Außenanlagen, Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Gerichtskosten. Diese und weitere Kosten, zu denen der BSB in seiner kostenlosen Broschüre „Ratgeber Hausneubau“ umfangreiche Infos und Tipps gibt, sollten vom Bauherrn vollständig aufgelistet und detailliert geprüft sein. Unterstützung dabei kann er sich von Sachverständigen wie den unabhängigen BSB-Bauherrenberatern einholen. Adressen und eine Ratgeberbroschüre stehen unter www.bsb-ev.de bereit.

Angebote vergleichen

Hilfreich ist es laut Erik Stange auch, mehrere Angebote für das Bauprojekt einzuholen, um Preise, Vertragsbedingungen und insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibungen zu vergleichen. Gerade bei Letzteren können sich ebenfalls Kostenrisiken verbergen, wenn etwa Ausstattungsmerkmale nicht vollständig oder ungenau beschrieben sind und die Bauherren sich nicht mit der Minimalausstattung zufriedengeben.

Nicht auf Kostenpauschalen verlassen

Auch durch Berechnungen mit Pauschalen, zum Beispiel für die Versorgungsanlagen, können Finanzierungslücken entstehen. Es lohnt sich, hier bei den kommunalen Versorgern nachzufragen, was die Hausanschlüsse für Wasser, Gas und Elektrizität tatsächlich kosten.

Kostenfalle Eigenleistung

Als mögliche Kostenfalle nennt Stange den Bereich der Eigenleistungen. Viele Bauherren überschätzen ihre handwerklichen Fähigkeiten und die Zeit, die sie neben dem Beruf für die Baustelle erübrigen können. Kommt es hierdurch zu Verzögerungen im Bauablauf oder muss der Bauunternehmer Leistungen übernehmen, die nicht angeboten waren, steigen die Baukosten.

Unvorhergesehene Zusatzkosten können die Baufinanzierung gefährden

(djd). Grundstückskauf und Baukosten sind die beiden größten finanziellen Positionen, wenn es um den Bau der eigenen vier Wände geht. Doch das sind nicht die einzigen Ausgaben, mit denen Bauherren rechnen. Wie die Praxis der Bauherrenberater des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) zeigt, ist es besonders für Laien nicht immer ganz einfach, alle Kosten im Blick zu behalten. Vor allem die sogenannten Baunebenkosten werden oft zu niedrig angesetzt. Was genau darunter alles zu verstehen ist, verrät BSB-Pressesprecher Erik Stange.

Mit dem Grundstückserwerb ist es oft noch nicht getan

Bereits beim Grundstückskauf fallen Grunderwerbssteuer und Notargebühren an. Hinzu können weitere Kosten etwa für Baumfäll- oder Abbrucharbeiten, Baustrom- und Bauwasseranschlüsse oder sonstige Baustellenerschließungsarbeiten kommen. Je nach Situation können auch Baugrundgutachten sinnvoll sein, um sich Klarheit über die Baugrundverhältnisse, Grundwasser oder Altlasten im Boden zu verschaffen. Zudem genügen bei manchen Lagen die geschätzten Pauschalen für die Hausanschlüsse nicht.

Zusatzkosten vor und nach der eigentlichen Bauzeit.

Vor dem Baubeginn muss die kostenpflichtige Baugenehmigung von der zuständigen Behörde eingeholt werden, die auf Grundlage von Gebührensätzen erhoben wird. In manchen Regionen entstehen auch Gebühren für die Endabnahme durch das Bauamt. Zum Ende der eigentlichen Bauzeit können dann noch Kosten für die Abnahme der Heizungsanlage durch den Schornsteinfeger oder – ebenfalls regional unterschiedlich – für einen Prüfstatiker hinzukommen. Selbst bei der Finanzierung, für die ja auf jeden Fall Zinsen zu entrichten sind, können Baunebenkosten anfallen. Als Beispiel nennt Stange die Notarkosten, wenn eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt werden muss. Unter www.bsb-ev.de/neubau/baunebenkosten gibt es dazu viele weitere Infos und Hilfestellungen. Die Seite verweist auch auf unabhängige Beratungsangebote, mit denen sich künftige Bauherren bei der Finanzierung ihrer Immobilie besser absichern können. Er bietet gegen Pauschalhonorare Unterstützung bei Finanzierungskonzepten, dem Vergleich von Kreditangeboten, Fördermitteln und Anschlussfinanzierungen an.

Nebenkosten für das Eigenheim richtig einschätzen

(djd). Beim Bau eines eigenen Hauses geht es um viel Geld. Für viele Menschen ist dies die größte Einzelinvestition, die sie in ihrem Leben tätigen. Eine gründliche Finanzplanung ist daher wichtig, damit es nicht zu Finanzierungslücken kommt. Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB), rät daher zu einem systematischen Vorgehen. „Hinterfragen Sie jede Kostenposition, vergleichen Sie Preise, verlassen Sie sich nicht auf Pauschalen“, lautet seine Empfehlung. Nur wenn alle Kosten realistisch erfasst sind, steht das wirtschaftliche Fundament für den Hausbau auf festem Grund.

Zusatzkosten kann es an vielen Stellen geben

Zu den Kosten für den Kauf des Grundstücks und des eigentlichen Baus kann eine lange Liste weiterer Positionen hinzukommen. Die Nebenkosten für den Erwerb setzen sich aus Notar- und Gerichtskosten, der Grunderwerbssteuer, eventuell der Maklerprovision sowie möglicherweise aus zusätzlichen Aufwendungen für Vermessung, Baugrundgutachten, Abbruch- oder Abholzungsarbeiten oder Bodenbewegungen zusammen. Nicht zu unterschätzen sind die Außenanlagen, von der Einfriedung des Grundstücks über Garten und Grünflächen bis zu Garage oder Stellplatz. Auch rund um die Finanzierung gibt es Extrakosten wie Bereitstellungszinsen oder Bearbeitungsgebühren der Bank. Wer sich unsicher ist, ob er alle Kosten überblickt, kann die Dienste eines unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel eines BSB-Bauherrenberaters, in Anspruch nehmen. Adressen sowie weitere Infos dazu gibt es auf www.bsb-ev.de. Auf der Seite können Verbraucher auch einen „Ratgeber Hausneubau“ herunterladen oder bestellen, den der Verbraucherschutzverein kostenlos zur Verfügung stellt.

Eigenleistungen vorsichtig einschätzen und richtig einplanen

Die Einsparpotenziale durch selbst erbrachte Leistungen werden von Bauherren oft überschätzt, warnt Stange. Er rät, die eigenen handwerklichen Fähigkeiten kritisch zu hinterfragen und richtig einzuschätzen, wie viel Zeit man neben Beruf und Familie tatsächlich investieren kann. Wenn Arbeiten, die der Bauherr selbst erbringt, den Bauablauf verzögern, behindert dies potenziell andere Gewerke und führt so zu Mehrkosten. Für nicht fachgerecht erbrachte Eigenleistungen kann dann kein Bauunternehmer zur Verantwortung gezogen werden.

Wie angehende Bauherren ihre Finanzierung auf eine solide Basis stellen

(djd). Viele Menschen würden die Niedrigzinsphase für den Bau der eigenen vier Wände gerne nutzen – wenn nicht die Grundstückspreise und Baukosten in vielen deutschen Regionen so exorbitant gestiegen wären. „Zu Beginn einer soliden Baufinanzierung steht ein ehrlicher Kassensturz“, rät Florian Haas, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Er zeige angehenden Bauherren, welche Mittel im Monat für einen Baukredit verfügbar seien und was die künftige Immobilie maximal kosten dürfe. Zur Berechnung der maximal möglichen Kreditsumme empfiehlt Haas Budgetrechner im Internet, etwa unter www.interhyp.de. Nicht vergessen dürfe man bei der Finanzplanung die nicht unerheblichen Nebenkosten. Viele Infos finden angehende Bauherren auch unter www.finanzierungsschutz.de.

Lange Zinsfestschreibung und hohe Tilgungsraten

Bei der Baufinanzierung spielt das Eigenkapital eine entscheidende Rolle, davon sollte man möglichst viel einsetzen, um den Darlehensanteil zu reduzieren. Was müssen Bauherren bei der Fremdfinanzierung beachten? „Die Niedrigzinsen sorgen für deutlich längere Darlehenslaufzeiten als in der Hochzinsphase, denn die Zinsersparnis pro Tilgung fällt jetzt geringer aus“, erklärt Florian Haas. Somit dauere es deutlich länger, bis das Darlehen zurückgezahlt sei. Daraus, so Haas, ergeben sich drei Schlussfolgerungen. Erstens sollte die Zinsfestschreibung möglichst lange vereinbart werden. Waren es früher meist zehn Jahre, so sind heute 15 bis 20 Jahre ratsam. Zweitens sollte man die Zinsersparnis in einen höheren Tilgungssatz investieren: Waren früher ein bis zwei Prozent üblich, so sollten es nun bei selbstgenutzten Immobilien mindestens drei bis vier Prozent sein. Damit wird das Risiko, nach Ablauf der Zinsfestschreibung mit einer hohen Restschuld in eine Hochzinsphase zu geraten, so gering wie möglich gehalten. Dazu passt auch Punkt drei: Bei Verbesserung der Einkommenssituation sollte man zusätzlich tilgen können, dazu muss die Möglichkeit der Sondertilgung gegeben sein.

Staatliche Förderungen nutzen

„Öffentliche Förderungen sollten Teil jeder Finanzierungsstrategie sein“, rät Florian Haas. Die staatseigene KfW unterstützt mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen vor allem Bauherren, deren Immobilien bestimmten energetischen Standards entsprechen. Wichtig: Der Antrag auf einen KfW-Kredit muss vor Beginn des Vorhabens bei der Hausbank gestellt werden. Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse gibt es zudem von Bundesländern und Kommunen. Familien können unter bestimmten Voraussetzungen das Baukindergeld in Anspruch nehmen. Bei zwei Kindern ergibt sich eine Förderung von 24.000 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Nebenkosten, Lebensplanung, Zinsen: Eine gründliche Planung ist wichtig

(djd). Aufgrund extrem niedriger Zinsen und steigender Mieten steht die Anschaffung einer eigenen Immobilie bei vielen Deutschen weit oben auf der Wunschliste. Neben der Suche nach einem passenden Objekt sollte man auch frühzeitig die Finanzierung gründlich planen und Nebenkosten berücksichtigen, rät Florian Becker, Geschäftsführer der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB). Zu den Kosten, die sofort anfallen, gehören zum Beispiel Maklergebühren, Gebühren für den Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und bei gebrauchten Immobilien Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Auch längerfristige Aufwände gilt es zu beachten. Grundsteuer und Versicherungen sind regelmäßig zu entrichten, zudem sollte genügend finanzieller Rücklagenspielraum für spätere Renovierungen und Instandhaltungen erhalten bleiben. Unter www.bsb-ev.de können Interessierte ein kostenloses Ratgeberblatt „Baufinanzierung“ mit vielen Tipps zum Thema herunterladen.

Laufzeit der Finanzierung an die Lebensplanung anpassen

Grundsätzlich sollte die Immobilie so finanziert werden, dass sie spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei ist. Denn der Beginn der gesetzlichen Rente geht im Regelfall mit Einkommenseinbußen einher. Bauträger oder Makler bieten in vielen Fällen die Finanzierung gleich mit an – meist mit einer Rückzahlung über viele Jahre, damit die monatlichen Raten für eine möglichst hohe Bau- oder Kaufsumme ausreichen. Hier sollte man auf jeden Fall Alternativangebote von verschiedenen Instituten einholen und sowohl monatliche Raten als auch die Laufzeit an die eigene Lebensplanung anpassen.

Extrem niedrige Zinsen sind meist mit strengen Bedingungen verbunden

Werbliche Versprechungen sind häufig nicht verbindlich: Extrem niedrige Zinsen sind in der Regel an Bedingungen wie einen sehr hohen Eigenkapitalanteil gebunden. Zum Vergleich verschiedener Angebote kann es sich lohnen, einen Baufinanzierungsvermittler einzuschalten.

Vorsicht bei Bereitstellungszinsen

Die meisten Banken verlangen Bereitstellungszinsen, wenn sich der Abruf des Darlehensbetrags verzögert. Üblicherweise werden diese Zinsen in Höhe von rund drei Prozent pro Jahr nach drei oder sechs Monaten fällig. Bereits bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro, der ein Jahr lang nicht abgerufen wird, beläuft sich das auf circa 3.000 Euro Zinsen. Doch viele Banken lassen mit sich reden und bieten bis zu zwölf Monate ohne Bereitstellungszinsen.

Tipps für die Immobilienfinanzierung bei überteuerten Angeboten

(djd). Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit Jahren nur eine Richtung – stetig nach oben. Selbst Randlagen haben sich spürbar verteuert. Wer den Kauf eines Zuhauses für die Familie plant, sieht sich mit Preisvorstellungen konfrontiert, die den eigentlichen Wert der Wohnung oder des Hauses übersteigen. Trotzdem kaufen? Oder weitersuchen? Vor dieser Frage stehen derzeit viele Interessenten.

Das eigene Budget kennen und beachten

Verkäufer und Besitzer von Baugrundstücken sind in einer geradezu paradiesischen Situation, bestätigt Pascal Schultes, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Leverkusen: „Wohneigentum ist so knapp und begehrt wie nie zuvor, und folglich werden hohe Preise verlangt.“ Der historisch niedrige Bauzins verstärke die Nachfrage nochmals. Angesichts des zu knappen Angebots gibt es kaum noch Verhandlungsspielräume, immer häufiger schrauben Bieterverfahren den Preis zusätzlich in die Höhe. Für Käufer ist es dabei wichtig, besonnen zu bleiben und das eigene Budget nicht aus dem Blick zu verlieren. Gerade Situationen, in denen der Meistbietende den Zuschlag erhält, verlocken dazu, noch etwas mehr draufzulegen. „Mein Rat lautet immer, bei der ursprünglich ausgewählten Monatsrate zu bleiben“, so Schultes.

Eine unabhängige Bewertung nutzen

Aber woher sollen Käufer wissen, ob der verlangte Preis angemessen ist? Für die erste Einschätzung greift der Spezialist für Baufinanzierung auf 15 Jahre Berufserfahrung in der Region zurück. Außerdem nutzt er Bewertungsprogramme, die auch bei Banken im Einsatz sind. So kann er schon im Vorfeld prüfen, ob die Differenz zwischen Preis und Wert zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung führt. „Ist die Immobilie extrem überteuert, gehen Banken da in der Regel nicht mehr mit“, erklärt Schultes. Allerdings sei nach seinen Worten eine Differenz zwischen Preis und Wert von circa 15 Prozent mittlerweile fast üblich und müsse dem Kauf nicht im Weg stehen – solange die Finanzierung solide geplant sei. „Wenn zum Beispiel die Lage für die persönlichen Wünsche perfekt ist, nehmen die zukünftigen Besitzer durchaus einen überhöhten Preis in Kauf“, so die Erfahrung von Pascal Schultes.

Finanzierung gesund kalkulieren

Entscheidend bei der Finanzierung einer überteuerten Immobilie ist eine grundsolide Kalkulation. So können die Eigentümer der Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung gelassen entgegensehen. Schultes rechnet dafür mit einem hohen fiktiven Zins, damit die Käufer über die gesamte Kreditlaufzeit auf der sicheren Seite sind. Als grobe Orientierung nennt Schultes eine Zinsbindung von 15 Jahren und mindestens 2,5 Prozent Tilgung.