Nach langem Ringen wird die Mietrechtsreform am 1. Mai in Kraft treten. Der „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ getaufte Reformtext wurde im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Geregelt ist in dem Änderungsgesetz im Wesentlichen, dass Mieter innerhalb der ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung die Miete nicht mindern dürfen, wenn die Sanierungsmaßnahme für sie eine Kosteneinsparung bedeutet. Vermietern soll zudem das Vorgehen gegen säumige Mietzahler erleichtert werden: Künftig können sie dem Mieter fristlos kündigen, wenn er mit der Zahlung seiner Mietkaution in Verzug geraten ist. Auch sind künftig Wohnungsräumungen auf Grundlage einer einstweiligen Verfügung möglich.

Quelle: Newsletter der IZ ImmobilienZeitung

wenn Schimmelbildung in einer Wohnung auftritt, ist das häufig Thema für einen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Der Grund für die Feuchtigkeit in der Wohnung kann ein Mangel an der Mietsache sein, oft ist es aber ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Wie auch immer bedeutet aber nicht schon eine kleine Schimmelstelle einen berechtigten Grund für den Mieter zur erheblichen Mietminderung und insbesondere nicht zur fristlosen Kündigung. Dafür muss es sich schon um eine erhebliche Schimmelbildung und eine attestierte Gesundheitsgefährdung handeln.

Gerade an dieser ärztlichen Bescheinigung fehlt es meistens, denn der Zustand der Wohnung darf nicht nur subjektiv für den Mieter empfindlich sein sondern er muss nachweislich für jedermann gesundheitsgefährlich sein – erst dann sind erhebliche Mietminderungen und insbesondere fristlose Kündigungen möglich.

Steht nach dem Ende eines Mietverhältnisses noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der Abrechnung zu erwarten ist.

Hintergrund

Die Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution zuzüglich Zinsen. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. Dezember 2009 bis zum 31. März 2011. Zu Mietbeginn leisteten die Mieter eine Kaution in Höhe von 664 Euro.

Die Parteien streiten unter anderem darüber, ob der Vermieter bis zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 wegen eventueller Nachforderungen hieraus einen Teilbetrag von 50 Euro einbehalten durfte.

Entscheidung 

Der Vermieter war berechtigt, wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung einen Teilbetrag der Kaution einzubehalten. Die Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung ergeben. Dies erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, die erst nach Ende des Mietverhältnisses erstellt wird. Deshalb darf der Vermieter bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Dies war hier der Fall. Die Monate Januar bis März sind die kältesten des Jahres. In diesen Monaten fallen mit 450 von 1.000 Gradtagen in der Gradtagstabelle höhere Heizkosten an als im Jahresdurchschnitt. Der Einbehalt von 50 Euro war daher angemessen.

^{Quelle: AG Gießen, Urteil vom 10. Mai 2012, 48 C 352/11}

Die so genannte Berliner Räumung wird im Gesetz verankert. Dadurch kann der Räumungsauftrag auf die Inbesitznahme der Wohnung beschränkt werden, der Vermieter nimmt die Sachen des Mieters somit als Pfand.

Weitere Erleichterung bietet die Möglichkeit, dem Mieter fristlos zu kündigen, wenn er mit Zahlung der Mietkaution in Verzug ist.

Der Vermieter kann selbst ausgeführte Leistungen, wie zum Beispiel Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten in der Betriebskostenabrechnung fiktiv und mit marktüblichen Kosten ansetzen. Das hat der Bundesgerichtshof in einer am 14. November 2012 getroffenen Entscheidung bejaht.
Aktenzeichen VIII ZR 41/12