Stille Enteignung …

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.. oder welchen Anteil Lebensversicherte für die europäischen Rettungsmaßnahmen bezahlen.

Es ist schon klar, dass Versicherungsunternehmen Ihnen nicht vier oder mehr Prozent Rendite versprechen und gut schreiben können, wenn sie selber nur Anlagezinsen von ein oder zwei Prozent erzielen (hierzu noch meine persönliche/philosophische Anmerkung: warum eigentlich nicht?).

Die niedrige Zinspolitik der Europäischen Zentralbank trifft Besitzer von Lebensversicherung doppelt und dreifach: generell haften Sie als Steuerzahler für die Bürgschaften und Zugeständnisse, die im Zusammenhang mit der Eurorettung gemacht wurden/werden. Und von Ihrer Versicherung bekommen Sie weniger Zinsen als erwartet. Das führt zu einer Rentenlücke, zu Fehlbeträgen, wenn Sie mit dem Guthaben Ihrer Versicherung ein Darlehen ablösen wollten und bei einigen Unternehmen werden die Pensionsversicherungen weniger ergeben als die Pensionsrückstellungen.

Die Verteilung der Kosten für die Eurorettung ist somit nicht nur ein fiktives „das zahlen wir unter dem Strich mit unseren Steuergeldern“ sondern trifft uns schon jetzt, real und unmittelbar. Wenn wirtschaftlich und finanziell rentabel, investieren Sie jetzt in Immobilien – ich helfe Ihnen dabei gerne.

Brandschutz in den eigenen vier Wänden

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Die Tage werden kürzer und die Abende länger: Der Herbst kehrt in Deutschland ein und damit startet auch die Saison der Kerzen, wärmenden Kaminfeuer und heimeligen Beleuchtung. Das Risiko der Brandgefahr steigt, doch um den Brandschutz in den eigenen vier Wänden ist es in der Regel schlecht bestellt.

Vergessene Kerze, Zigarettenasche im Papierkorb oder Funkenflug aus dem offenen Kamin: Brandursachen gibt es viele. Nach einer aktuellen Pressemitteilung des TÜV Rheinlands sind in nur elf Prozent der Haushalte Rauchwarnmelder vorhanden, Feuerlöscher sogar in nur zwei Prozent.

Brandschutzmaßnahmen für nächtliche Brände

Eine besondere Gefahr geht von nächtlichen Bränden in den eigenen vier Wänden aus, denn den beißenden Rauch, der für die meisten Gesundheitsschäden und Todesfälle bei Bränden verantwortlich ist, bemerken Schläfer oft nicht. Rauchwarnmelder reagieren auf Verbrennungsprodukte oder brandtypische Schwebstoffe in der Luft und schrecken mit ihrem lauten Warnton Schläfer zuverlässig auf. „In zehn Bundesländern sind Rauchmelder bereits in den Landesbauordnungen vorgeschrieben. Aber auch wo sie keine Pflicht sind, sind sie eine sinnvolle Investition in die eigene Sicherheit. Für einen normalen Haushalt belaufen sich die Kosten für Rauchmelder in allen Schlafräumen, im Flur und im Treppenhaus auf etwa 100 Euro“, erklärt Michael Jörn.

Der richtige Brandschutz für das Eigenheim

Ob Raucher oder Schwerhöriger – Rauchwarnmelder gibt es für jedes Bedürfnis. Einen Wärmemelder empfiehlt der Experte vom TÜV Rheinland für Wohnungen, in denen geraucht wird. Der Wärmemelder löst nämlich erst einen Warnton aus, wenn die Temperatur unter der Zimmerdecke auf etwa 60 Grad Celsius steigt. Leben schwerhörige Personen im Haushalt, kann die Anschaffung von Rauchwarnmeldern sinnvoll sein, die den Warnton mit einem sichtbaren oder fühlbaren Signal, beispielsweise Vibration, kombinieren.

Feuerlöscher für kleinere Brände

Wird ein Brand frühzeitig entdeckt, kann er oft mit einem Feuerlöscher gelöscht werden. „In Privathaushalten ist pro Etage ein Handfeuerlöscher mit sechs Kilogramm Löschmittel ausreichend“, erläutert Michael Jörn. Feuerlöscher gibt es mit den unterschiedlichsten Löschmitteln. Die Auswahl reicht von Wasser über Schaum und Pulver bis zu Kohlendioxidlöschern. Der Experte empfiehlt den Wasserlöscher, denn im Vergleich zu einem Pulverlöscher verursache Wasser weniger Verunreinigungen. Kohlendioxidlöscher arbeiten mit einem Stickgas, das schwerer ist als Luft. Es sinkt zu Boden und sollte daher in tiefer gelegenen, schlecht belüfteten Räumen nicht benutzt werden. Bei einem Fettbrand in der Küche dürfen Wasserlöscher allerdings nicht eingesetzt werden, da sollte zum Deckel oder einer Decke gegriffen werden.

Quelle: meineimmobilie.de

Banken knausern bei der Kreditvergabe – Chance für Anleger

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Immobilienunternehmen und -investoren müssen sich auf verschärfte Kreditvergabebedingungen einstellen.

Nach einer Studie des EBS Real Estate Management Institutes (Remi) und Corestate Capital werden Kredite in den kommenden beiden Jahren teurer und kleinteiliger. Die Studie basiert auf einer Befragung von Führungskräften aus dem Bankensektor. Demnach sind schon jetzt Einzelfinanzierungen über 50 Millionen Euro eher die Ausnahme. Die neuen Eigenkapital- und Liquiditätsvorgaben unter Basel III lassen die Immobilienfinanzierer vorsichtiger agieren. Das belegt die Umfrage von EBS Remi, an der 24 Führungskräfte aus 20 Banken im Zeitraum von Juni bis August 2012 teilnahmen. Die Wissenschaftler fragten die Vorstände und Geschäftsführer nach ihrer Einschätzung der aktuellen Finanzierungslage sowie nach ihrer Erwartung an die kommenden beiden Jahre.

Das Ergebnis: Kaum jemand traut sich an die Vergabe von Großkrediten heran. Mehr als die Hälfte (60 Prozent) der Befragten gab an, Einzelfinanzierungen nur bis 50 Millionen Euro zu vergeben. Bei Projektentwicklungen sind 50 Millionen Euro sogar bei allen die Obergrenze. Und der Ausblick lässt eher ein Schrumpfen der Finanzierungsvolumina für Einzelobjekte erwarten, vor allem bei Projektentwicklungen von Gewerbeimmobilien.

Die schon seit dem Inkrafttreten der Richtlinien Basel II verspürte Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung von Projektentwicklungen hat sich unter dem Eindruck der Finanz- und Wirtschaftskrise vor 4 Jahren nochmals deutlich verschärft. Je nach Projekt können die Eigenkapitalforderungen der Banken bis zu 40 Prozent der Gesamtinvestition betragen.

Diese Lücke zwischen Eigenkapital des Projektentwicklers zzgl. Fremdfinanzierung einerseits und der Gesamtinvestition andererseits wird häufig durch Vergabe von Mezzaninekapital geschlossen.

Bis zum 21. Dezember 2012 kann ich Ihnen noch die Gelegenheit zu einer Beteiligung an einem Mezzanine-Fonds vermitteln mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2017 und einer Rendite von über 7 %.

Hypothekenzinsen: Baugeld weiter auf Rekordtief

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Die Zinsen für Hypothekendarlehen sind so niedrig wie nie zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik.

Das zeigt der aktuelle Finanztest-Vergleich der Konditionen von 76 Kreditinstituten und Vermittlungsgesellschaften.

2,31 Prozent Effektivzins für Zehn-Jahres-Darlehen

Im Vergleich zum Vormonat sind die Zinsen nochmals gesunken. Die güns­tigste über­regionale Bank vergab einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung bei einer Beleihung von 80 Prozent des Immobilienwertes schon für einen Effektivzins von 2,31 Prozent (Vormonat 2,52 Prozent). Das bundes­weite Topangebot für einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung gab es für 2,92 Prozent (Vormonat: 3,02 Prozent). Einige regionale Banken waren sogar noch güns­tiger.

Höherer Zinsaufschlag für lange Zinsbindung

Der Zinsaufschlag für Kredite mit einer langen Zinsbindung von 15 und 20 Jahren ist in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Für einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung zahlen Kreditnehmer derzeit meist 0,6 bis 0,7 Prozent mehr Zinsen im Jahr als für ein Zehn-Jahres-Darlehen. Vorsichtige sollten sich die derzeit nied­rigen Zinsen dennoch möglichst lange sichern – vor allem, wenn sie sich keine hohe Tilgung leisten können und daher nur lang­sam von ihren Schulden herunter­kommen.

Neuordnung von Gemeinschaftsflächen

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Der Vermieter kann zwar über Gemeinschaftsflächen, die dem Mitgebrauch des Mieters unterliegen, nicht völlig frei verfügen. Dennoch sollte sich insbesondere der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages darüber Gedanken machen, ob die Nutzungsmöglichkeiten von Gemeinschaftsflächen ausdrücklich vertraglich geregelt wurden, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart auf der Kippe?

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Festlegungen zum Einzelhandel teilweise unwirksam.

Neben dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung sind die landesplanerischen Vorgaben der einzelnen Bundesländer die maßgeblichen Rahmenbedingungen in der Projektentwicklung.

So leiten sich aus den Landesentwicklungsplänen der einzelnen Bundesländer die jeweiligen Regionalpläne ab, welche die Leitlinien zukünftiger städtebaulicher Entwicklungen darstellen. Insbesondere spielen diese landesplanerischen Leitlinien bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe eine ganz entscheidende Rolle und führen regelmäßig zu Interessenskonflikten, da diese Regionalpläne massiv in das Recht der Planungshoheit der Städte und Gemeinden eingreifen.

Insoweit findet das aktuelle Urteil des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg vom 15. November 2012 zu den Festlegungen zum Einzelhandel im Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart ganz besondere Beachtung. Geklagt hatte die Stadt Wendlingen in einem Normenkontrollverfahren gegen den Verband Region Stuttgart.

Im Tenor stellte der VGH fest, dass die Festlegung im Regionalplan des Verbandes Region Stuttgart vom 22. Juli 2009, wonach Einzelhandelsgroßprojekte bis auf eine Ausnahme (Grundversorgung) nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig sind, wegen Verstoßes gegen den Landesentwicklungsplan der Landesregierung vom 23. Juli 2002 unwirksam ist.

In seiner Begründung führt der VHG aus, dass diese Festlegung im Regionalplan gegen das im Landesentwicklungsplan festgelegte Ziel der Raumordnung verstößt. Denn danach seien Einzelhandelsgroßprojekte lediglich „in der Regel“ in Ober-, Mittel- und Unterzentren anzusiedeln, was auch Abweichungen in atypischen Fällen zulasse. Zudem sei im Landesentwicklungsplan eine weitere Ausnahme ausdrücklich festgelegt. Der Landesentwicklungsplan eröffne der Regionalplanung insoweit keinen Spielraum für eine abweichende „strengere“ Ausformung dieses von allen öffentlichen Planungsträgern zu beachtenden rechtsverbindlichen Zieles der Raumordnung.

Leider hat der VGH die weitere Festlegung über die Ansiedlung räumlich nahe beieinander liegender Einzelhandelsbetriebe („Agglomeration“) als wirksam bestätigt. Nach dieser Festlegung im Regionalplan werden Verkaufsflächen, deren Eingänge innerhalb einer Entfernung von 150 m liegen, zusammengefasst, sodass das Vorhaben bei Überschreiten der Schwelle von insgesamt 800 m² als „großflächig“ eingestuft wird.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

Viele Bürgermeister in der Region Stuttgart lässt dieses Urteil aufhorchen. So haben jetzt auch kleinere Städte und Gemeinden grundsätzlich die Möglichkeit, großflächige Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln.

Trinkwasser-Kontroll-Frist: Rückwirkende Verlängerung bis 2013

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Pleiten, Pech und Pannen begleiten die Trinkwasser-Kontrollpflicht von Anfang an. Worum geht’s? Laut Trinkwasserverordnung (TrinkwVO) vom 01.11.2011 müssen Vermieter mit einem zentralen Wasserspeicher ab 400 Liter noch in diesem Jahr ihre Trinkwasseranlagen anmelden und untersuchen lassen, sonst droht ihnen ein Bußgeld. Wie von uns prognostiziert, sind die Gesundheitsämter als Aufsichtsbehörde mit dieser Aufgabe hoffnungslos überfordert.

Der Bundesrat hat die Kapitulationserklärung der Gesundheitsbehörden akzeptiert und beschlossen, die erstmalige Trinkwasser-Kontroll-Frist bis zum 31.12.2013 zu verlängern. Doch das sind nicht die einzigen positiven Änderungen, die es zur bestehenden Trinkwasserverordnung geben soll:

Aus eins werden drei: Die ursprünglich jährliche Untersuchungspflicht wird nicht nur verlängert, sondern auch auf einen Drei-Jahres-Turnus gestreckt. Danach muss das Trinkwasser aus Anlagen, aus denen gewerblich, aber nicht öffentlich Trinkwasser abgegeben wird, regelmäßig untersucht werden. Diese Fristverlängerung entlastet vor allem Wohnungsvermieter, denn auch die gelten dann ausdrücklich als „gewerbliche Trinkwasserabgeber“ im Sinn der Verordnung.

Keine Anzeigepflicht: Die Pflicht, bestehende Großanlagen der Trinkwassererwärmung vorab dem Gesundheitsamt anzuzeigen, entfällt. § 13 Abs. 5 TrinkwVO wird auf Drängen der Gesundheitsämter insoweit ersatzlos gestrichen.

Keine automatische Vorlagepflicht: Die Untersuchungsergebnisse sollen dem Gesundheitsamt nicht mehr in jedem Fall, sondern nur noch auf Verlangen vorgelegt werden müssen.

Tipp: Ob Sie als Vermieter die Untersuchungskosten als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen können, ist umstritten. Ein Rechtsanwalt kommentiert wie folgt: „Gemäß § 2 Nr. 3 BetrkV sind u. a. die Kosten des Betriebes einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage umlegbar. Da die Kosten der Untersuchung nach § 14 TrinkwVO regelmäßig entstehen, sind sie Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 3 BetrkV. Sicherheitshalber sollte die Umlagefähigkeit aber ausdrücklich vereinbart werden.“ Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen sollten Sie die Kosten unter der Position „Sonstige Betriebskosten“ daher ausdrücklich nennen.

Gewährleistungsrecht: Die häufigsten Fragen und Antworten

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Wer hat sich nicht schon einmal gefragt, welche Ansprüche er auf Umtausch oder Reparatur hat. Verbraucherinnen und Verbraucher kennen häufig ihre Rechte nicht. Ebenso wenig den Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie. Die Bundesregierung hat daher auf ihren Internetseiten die häufigsten Fragen und Antworten zum Gewährleistungsrecht zusammengestellt.

Hierzu führt die Bundesregierung aus: Der Gewährleistungsanspruch ist gesetzlich klar geregelt: Will ein Kunde eine defektes Produkt innerhalb von zwei Jahren umtauschen oder reparieren lassen, muss der Verkäufer dies organisieren und bezahlen. Das gilt auch bei Ware, die reduziert oder im Sonderangebot ist. Sie muss nicht in der Originalverpackung zurückgegeben werden. Ist der Kassenzettel nicht mehr vorhanden, reicht als Nachweis ein Kontoauszug über den Kauf. Bei Waren, die der Verkäufer als „zweite Wahl“ gekennzeichnet hat, muss der Kunde allerdings kleinere Mängel in Kauf nehmen.

Beweislast zunächst beim Verkäufer: Während der ersten sechs Monate nach dem Kauf geht das Gesetz davon aus, dass der Mangel von Anfang an vorhanden war. Es sei denn, der Verkäufer beweist das Gegenteil. Danach kehrt sich die Beweislast um: Dann muss der Käufer beweisen, dass die Ware schon beim Kauf beschädigt war.

Verlängerung bei Reparatur und Umtausch: Die Zeit, in der ein Gerät in Reparatur ist, zählt nicht zur Gewährleistungsfrist. So schreibt es das Gewährleistungsrecht vor. Dazu ein Beispiel: Ein Kunde lässt seinen mp3-Player nach vier Monaten reparieren. Die Reparatur dauert einen Monat. Wenn er das Gerät zurück erhält, hat er noch 20 Monate Anspruch auf eine erneute Gewährleistung – und nicht nur 19 Monate. Tauscht der Verkäufer das Gerät gegen ein neues aus, beginnt die zweijährige Frist von vorn.

Verkäufer trägt Nebenkosten: Der Verkäufer muss mit der Gewährleistung sämtliche Nebenkosten wie Versand, Reparaturkosten, Ein- oder Ausbau tragen. Ein Kunde erwirbt beispielsweise eine Spülmaschine, die sich nicht reparieren lässt. Hier muss der Verkäufer nicht nur eine neue Spülmaschine liefern, sondern auch den Ein- und Ausbau übernehmen.

Herstellergarantie: Von der gesetzlichen Gewährleistung ist die so genannte Herstellergarantie zu unterscheiden. Sie sichert zu, dass eine Ware über bestimmte Eigenschaften verfügt und für eine bestimmte Dauer funktionstüchtig ist. Der Verkäufer oder Hersteller kann diese Garantie freiwillig und zusätzlich zu den gesetzlichen Gewährleistungsrechten einräumen. Unter Umständen kann es für den Kunden günstiger sein, nach Ablauf der sechs Monatsfrist die Herstellergarantie in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist zu beachten, dass sich im Falle der Gewährleistung die Beweislast für einen Mangel umkehrt, also auf den Käufer verlagert. Außerdem umfasst die Garantie oftmals keine Nebenkosten.

Umtausch: Davon zu unterscheiden ist der Umtausch einwandfreier Ware, die dem Käufer beispielsweise nicht mehr gefällt. Kein Händler ist zum Umtausch verpflichtet – dies ist eine freiwillige Leistung. Viele Händler gewähren sie aber aus Kulanzgründen: in der Regel innerhalb von zwei Wochen.

Hinweis: Weitere Informationen hierzu finden Sie auch auf den Internetseiten der Bundesregierung.

Quelle: Bundesregierung online