Archiv für den Monat: September 2018

Wenn die Zinsbindung ausläuft

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Anschlussfinanzierungen fürs Eigenheim mit Augenmaß planen

(djd). Nicht zuletzt die aktuell hohen Immobilienpreise führen dazu, dass Bauherren langfristige Kredite zur Finanzierung ihres Hausbaus benötigen. Wenn der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett abgezahlt ist, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Laut Thomas Teske, Fachwirt für Finanzierungsberatung und Servicepartner der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), sollte man zum richtigen Zeitpunkt handeln. Derzeit hält Teske es für ratsam zu versuchen, sich die günstigen Zinssätze für die nächsten Jahre zu sichern. Man sollte damit nicht bis zum Ablauf der Zinsbindung warten und auch nicht unbedingt ungeprüft ein Anschlussdarlehen der Hausbank akzeptieren. Es kann sich lohnen, Alternativangebote anderer Geldinstitute einzuholen. Allerdings sollten bei einem Bankenwechsel nicht erneut Grundbuch- und Notarkosten anfallen. Mit einer Übertragung der Grundschuld auf den neuen Geldgeber lassen sie sich umgehen. Im Idealfall übernimmt der neue Finanzierungspartner sogar die Gebühren von 200 bis 300 Euro.

Forward-Darlehen: Teure Entschädigung bei Nichtabnahme

Sogenannte Forward-Darlehen schreiben derzeit gültige Zinssätze für bis zu 66 Monate im Voraus fest. Das klingt bei den aktuell niedrigen Zinsen verlockend, doch auch hier gibt es laut Teske Fallstricke zu beachten. Für jeden Wartemonat fällt ein Zinszuschlag von 0,02 Prozent an. Er muss zum aktuellen Zinssatz hinzuaddiert werden. Einzukalkulieren sind auch Risiken wie die betriebswirtschaftliche Situation der Familie, Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit. Denn unabhängig von der persönlichen Situation: Zum Stichtag muss das Forward-Darlehen in der festgelegten Höhe abgenommen werden, egal ob sich die Zinsen oder die benötigte Darlehenshöhe verändert haben. Wenn nicht, verlangen die Banken hohe Entschädigungen von rund 10 Prozent der vereinbarten Darlehenshöhe.

Mit unabhängiger Beratung Konditionen optimieren

Teske rät, eine Tilgung von drei Prozent generell nicht zu unterschreiten. „Mehr ist gut, weniger kaum empfehlenswert – auch wenn niedrige Zinsen verlocken, es dennoch mit einem Hausbau zu wagen“, so Teske. Er weist darauf hin, dass Banken seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet seien, die Bonität der Kunden noch umfassender zu prüfen. Damit die Kreditbedingungen günstig ausfallen, sollten Verbraucher ihre Konditionen optimieren. Unabhängige Berater, über die es unter www.bsb-ev.de mehr Infos gibt, können unbeeinflusst von den Vertriebsvorgaben der Kreditinstitute rechnen und den Verbrauchern neutrale Entscheidungsgrundlagen geben.

Kein Ende in Sicht

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Immobilienpreise in Städten werden weiter steigen, aber nicht mehr ganz so stark

(djd). Der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt gewinnt weiter an Breite. Bundesweit stiegen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum nach Angaben des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) 2017 um 5,4 Prozent, ein stärkerer Anstieg noch als in den beiden Jahren zuvor. In diesem Jahr setzt sich der Trend fort. „Preistreiber bleiben der hohe Zuzug nach Deutschland, insbesondere in die Städte, das historisch niedrige Zinsniveau und die gute Konjunktur“, erklärt BVR-Volkswirt Dr. Jan Philip Weber.

Immobilienpreise wachsen deutlich stärker als verfügbare Einkommen

In den sechs größten deutschen Städten stiegen die Immobilienpreise im vergangenen Jahr im Schnitt um 11,6 Prozent. „Die Schere zwischen den Wohnimmobilienpreisen und den verfügbaren Einkommen, das heißt die Bezahlbarkeit von Wohnraum, hat sich dadurch gerade in den großen Städten weiter geöffnet“, so Weber. Seit 2007 seien die Immobilienpreise in den sechs größten deutschen Städten um rund 55 Prozent stärker gewachsen als die verfügbaren Einkommen. „In den Metropolen des Landes besteht die Gefahr, dass Immobilien verstärkt als Spekulationsobjekt missbraucht werden“, warnt Jan Philip Weber. Nur über mehr Wohnraum sowie weniger kostentreibende und angebotsverknappende Regulierungsvorschriften dürften die „Verspannungen“ auf den Immobilienmärkten der Großstädte zu lösen sein. Insgesamt ist allerdings nur in weniger als zehn Prozent der deutschen Landkreise die Lage an den Wohnimmobilienmärkten angespannt, die Probleme konzentrieren sich auf die Metropolen. „Im Gegensatz zu den Boom-Regionen sollte in strukturschwachen Gegenden besonders darauf geachtet werden, wo und wie viel gebaut wird, damit es hier nicht zu weiteren Fehlentwicklungen kommt“, so Weber.

Preisanstieg wird sich fortsetzen

Laut BVR wird sich der Preisanstieg in den Metropolen und im restlichen Bundesgebiet in den kommenden Jahren fortsetzen, wenn auch etwas weniger stark als 2017. Die preistreibenden Faktoren werden demnach in den nächsten beiden Jahren leicht an Kraft einbüßen. So dürften die Einwohnerzahlen im Rahmen eines nachlassenden Zuzugs und des demographischen Wandels etwas weniger stark wachsen als zuvor. Zudem dürfte der langsame und schrittweise Anstieg der Zinsen die Finanzierungskosten ab 2019 leicht erhöhen. Verantwortlich hierfür dürfte vor allem die zu erwartende geldpolitische Wende im Euroraum im kommenden Jahr sein.

Meerblick inklusive

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Tipps zum Erwerb einer Ferienimmobilie

(djd). Ferien sind bekanntlich die schönsten Wochen des Jahres, sie vergehen allerdings auch viel zu schnell. Gerade während der freien Zeit reift bei vielen daher die Idee, sich am Lieblingsort ein zweites Zuhause aufzubauen. Direkt nach dem Aufstehen den Meerblick genießen, sich auch im Urlaub wie zu Hause fühlen, flexibel ohne lange Reiseplanung jederzeit eine Auszeit nehmen – viele gute Gründe sprechen für eine Ferienimmobilie. Die weiterhin niedrigen Zinsen lassen einen Kauf zusätzlich attraktiv erscheinen. Für die Finanzierung ist vor allem die folgende Frage entscheidend: Möchte der Interessent das Urlaubsdomizil hauptsächlich selbst nutzen oder ist es als Kapitalanlage und zur Vermietung gedacht? Die Nutzung hat wesentlichen Einfluss auf die Finanzierung.

Das selbst genutzte Ferienhaus

Bei Ferienimmobilien setzen Banken häufig strengere Regeln als bei einem Eigenheim, etwa was Eigenkapital oder weitere Sicherheiten angeht. Für Interessenten ohne prall gefülltes Sparbuch hat Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck, einige Tipps: „Da Sparen aufgrund der niedrigen Zinsen ohnehin kaum rentabel ist, lassen sich Rücklagen aus Tagesgeld- und Festgeldkonten guten Gewissens in die eigene Immobilie investieren, ebenso wie fällige Bausparverträge, Erbschaften oder Privatkredite aus dem Familienkreis.“ Auch das Beleihen eines schuldenfreien Eigenheims sei möglich. Was Selbstnutzer außerdem beachten sollten: Viele angebotene Immobilien befinden sich in Feriensiedlungen. Ein fester Wohnsitz oder der spätere Altersruhesitz sind hier gar nicht möglich, berichtet Henning Ludwig: „Wohngebiete müssen deutlich strengere Anforderungen an die Infrastruktur erfüllen als Ferienhausgebiete und auch die Bauordnungen unterscheiden sich teilweise.“

Feriendomizil als Kapitalanlage

Schwieriger wird die Finanzierung reiner Ferienimmobilien, die vermietet werden. Entscheidend für die Rendite ist dabei die Lage der Ferienwohnung: Direkt am Meer erreicht sie beispielsweise eine deutlich höhere Belegungsquote als in zweiter und dritter Reihe. Zudem gilt diese Faustregel: Die Chancen für eine Finanzierung sind umso höher, je geringer die Abhängigkeit der Interessenten von den Mieteinnahmen ist. „Kreditnehmer sollten nicht auf eine Vermietung angewiesen sein, um die monatliche Rate aufbringen zu können. Schließlich ist die Auslastung stark vom Wetter und anderen Faktoren abhängig“, so Henning Ludwig weiter. Kapitalanleger sollten daher viel Eigenkapital einbringen und über ein hohes Nettoeinkommen sowie ausreichende Rücklagen verfügen.

Das Haus ist meins, das Grundstück nicht

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Was Bauherren zum Erbbaurecht wissen müssen

(djd). Kirchen und Kommunen, Stiftungen und in seltenen Fällen auch Unternehmen bieten Grundstücke als Erbpachtland oder Erbbauland an. Der Bauherr zahlt keinen Grundstückspreis, sondern einen jährlichen Erbpachtzins. Das klingt nicht nur in Ballungsgebieten verlockend, in denen Grundstücke rar und teuer sind. Es lohnt sich aber, genauer hinzusehen und das Für und Wider abzuwägen, rät Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

Was ist der wichtigste Vorteil im Erbbaurecht?

Untypisch für den Erwerb von Wohneigentum ist die Tatsache, dass das Eigentum an Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude auseinanderfallen. Der größte Vorteil dieser Konstruktion ist, dass Bauherren sich die Finanzierungskosten für das Grundstück zunächst sparen können.

Wie teuer ist Erbpacht unterm Strich?

Der jährliche Erbpachtzins liegt in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Er wird normalerweise an den Verbraucherpreisindex angekoppelt und steigt moderat. Praktisch stehen Hausbesitzer, die einen Vertrag vor zum Beispiel 50 Jahren geschlossen haben, sehr gut da, weil die Grundstückspreise in vielen Regionen deutlich steiler angestiegen sind als die Verbraucherpreise. Wer heute einen Vertrag abschließt, zahlt mit der Erbpacht manchmal fast eine „zweite Miete“, und wie sich die Grundstückspreise in den nächsten Jahren oder gar in 99 Jahren entwickeln, kann niemand voraussehen. Es gilt also scharf zu rechnen, ob man mit einem Erbpachtvertrag wirklich besser fährt als mit der Finanzierung von Grundeigentum.

Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?

Viele Verträge enthalten Verlängerungsklauseln. In der Regel wird der Erbpachtzins an den dann ermittelten Grundstückswert angepasst. Gibt es keine solche Klausel und fordert der Eigentümer das Grundstück zurück, muss er dem Hauseigentümer auf jeden Fall den Wert des darauf befindlichen Hauses ausbezahlen.

Welche Nachteile gilt es zu beachten?

Bei Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz kann der Erbbaugeber das Grundstück inklusive Haus zurückfordern, man spricht dann vom ‚Heimfall‘. Wie beim Erwerb eines Grundstücks muss sich der Erbpachtnehmer um Mängel am Grundstück und die Bodenbeschaffenheit sowie die Erschließung kümmern. Laut Rechtsanwalt Schmidt stellt das Erbbaurecht grundsätzlich eine interessante Alternative zum Grundstückserwerb dar. Allerdings muss „viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden“, so Schmidt. Er empfiehlt Bauinteressenten daher, sich unabhängige juristische Beratung zum Beispiel bei einem Vertrauensanwalt des BSB zu sichern. Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Infos und Anwaltsadressen.