Archiv für den Monat: August 2018

Schnäppchen oder Fehlinvestition?

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Hauskauf: Die Antworten auf drei Fragen beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

(djd). Historische Jugendstilvilla am Stadtrand oder zentrumsnahes Bestandshaus: Die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich nicht einfach, der Kauf einer gebrauchten Immobilie kann vor allem hohe Risiken bergen. Hier sind drei wichtige Aspekte, die man prüfen sollte, um Fehlinvestitionen und unerwartete Kosten zu vermeiden.

1. Die Lage als entscheidender Preisfaktor

Nicht nur in sädtischen Ballungsräumen spielt die Attraktivität der Lage eine wichtige Rolle für den Preis einer Immobilie. Die Nähe zu Naherholungsgebieten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Kulturueinrichtungen ist vielen Menschen wichtig. Auch künftige Entwicklungen sind zu beachten: Sind Überlandleitungen, Fernstraßen, eine Bahnstrecke oder ein Flughafenzubringer oder ähnliches in der Nähe oder geplant, die den Wert der Immobilie schmälern könnten? Auch Prognosen zur demographischen Entwicklung der Region sind interessant. „Zu diesen Themen sollte man beim Bauamt vorgesehene Entwicklungen erfragen und aktuelle Bau- und Flächennutzungspläne einsehen“, rät beispielsweise Dipl.-Ing. Artur Schneider, Bauherrenberater beim Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).

2. Modernisierung und Umbau: den Aufwand richtig einschätzen

Viele ältere Häuser haben einen hohen Modernisierungsbedarf, um sie fit für moderne Wohnansprüche zu machen. Nicht alles, was sich Immobilienkäufer wünschen, ist machbar oder bezahlbar. Besonders eng sind die Grenzen gesetzt bei Gebäuden, die als Kulturdenkmal eingestuft sind, im Bereich einer Erhaltungssatzung oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegen. Beim Baulastenkataster sollte außerdem nach möglichen Baulasten, etwa durch unterirdische Kanalführung, eine Überbauung mit Stromleitungen oder nachbarschaftliche Abstandsflächen gefragt werden. Wie groß der Sanierungsaufwand ausfällt, hängt auch vom technischen Zustand und der Instandhaltungssituation ab. Bis Mitte der 90er Jahre wurden oft Materialien mit schädlichen Inhaltsstoffen eingesetzt. „Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang ein Modernisierungscheck oder ein Schadstoffcheck“, rät Bauexperte Schneider. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Informationen.

3. Ordnungsrechtliche Vorgaben können Zusatzkosten verursachen

Nicht nur im Neubau, auch in Bestandsgebäuden gibt es Vorgaben etwa aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten. So sind Heizungsanlagen beispielsweise nach 30 Jahren auszutauschen. Heizkörperthermostate müssen nachgerüstet, Warmwasser- und Heizungsrohre sowie oberste Geschoßdecke oder Dach gedämmt werden. „Da im Altbau viele Ausnahmen möglich sind, sollte ein Energieberater hinzugezogen werden“, so die Empfehlung von Artur Schneider.

Wenn die Zinsbindung ausläuft

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Anschlussfinanzierungen fürs Eigenheim mit Augenmaß planen

(djd). Nicht zuletzt die aktuell hohen Immobilienpreise führen dazu, dass Bauherren langfristige Kredite zur Finanzierung ihres Hausbaus benötigen. Wenn der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett abgezahlt ist, wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Laut Thomas Teske, Fachwirt für Finanzierungsberatung und Servicepartner der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), sollte man zum richtigen Zeitpunkt handeln. Derzeit hält Teske es für ratsam zu versuchen, sich die günstigen Zinssätze für die nächsten Jahre zu sichern. Man sollte damit nicht bis zum Ablauf der Zinsbindung warten und auch nicht unbedingt ungeprüft ein Anschlussdarlehen der Hausbank akzeptieren. Es kann sich lohnen, Alternativangebote anderer Geldinstitute einzuholen. Allerdings sollten bei einem Bankenwechsel nicht erneut Grundbuch- und Notarkosten anfallen. Mit einer Übertragung der Grundschuld auf den neuen Geldgeber lassen sie sich umgehen. Im Idealfall übernimmt der neue Finanzierungspartner sogar die Gebühren von 200 bis 300 Euro.

Forward-Darlehen: Teure Entschädigung bei Nichtabnahme

Sogenannte Forward-Darlehen schreiben derzeit gültige Zinssätze für bis zu 66 Monate im Voraus fest. Das klingt bei den aktuell niedrigen Zinsen verlockend, doch auch hier gibt es laut Teske Fallstricke zu beachten. Für jeden Wartemonat fällt ein Zinszuschlag von 0,02 Prozent an. Er muss zum aktuellen Zinssatz hinzuaddiert werden. Einzukalkulieren sind auch Risiken wie die betriebswirtschaftliche Situation der Familie, Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit. Denn unabhängig von der persönlichen Situation: Zum Stichtag muss das Forward-Darlehen in der festgelegten Höhe abgenommen werden, egal ob sich die Zinsen oder die benötigte Darlehenshöhe verändert haben. Wenn nicht, verlangen die Banken hohe Entschädigungen von rund 10 Prozent der vereinbarten Darlehenshöhe.

Mit unabhängiger Beratung Konditionen optimieren

Teske rät, eine Tilgung von drei Prozent generell nicht zu unterschreiten. „Mehr ist gut, weniger kaum empfehlenswert – auch wenn niedrige Zinsen verlocken, es dennoch mit einem Hausbau zu wagen“, so Teske. Er weist darauf hin, dass Banken seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet seien, die Bonität der Kunden noch umfassender zu prüfen. Damit die Kreditbedingungen günstig ausfallen, sollten Verbraucher ihre Konditionen optimieren. Unabhängige Berater, über die es unter www.bsb-ev.de mehr Infos gibt, können unbeeinflusst von den Vertriebsvorgaben der Kreditinstitute rechnen und den Verbrauchern neutrale Entscheidungsgrundlagen geben.

Drohnen bergen auch Gefahren

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Was Hobbypiloten beim Fliegen der unbemannten Flugobjekte beachten sollten

(djd). Sie fliegen wie Rieseninsekten über Wald, Wiesen, Parks und Städten, liefern tolles Bild- und Videomaterial an ihre Besitzer und bringen Spaß: Drohnen erfreuen sich bei den Deutschen immer größerer Beliebtheit. Laut Schätzungen könnten bald mehr als eine Million durch Deutschlands Luftraum surren. Die Flugobjekte bergen aber auch Gefahren und sorgen zunehmend für ernste Probleme im Luftverkehr. Schließlich kommen große Multikopter auf mehrere Kilogramm Gewicht und sind bis zu 100 Stundenkilometer schnell. Seit Oktober 2017 unterliegt die Nutzung von Drohnen daher strengeren Auflagen, die Hobbypiloten unbedingt beachten sollten.

Für Drohnen besteht Versicherungspflicht

Wiegt die Drohne mehr als 250 Gramm, muss sie mit einer feuerfesten Plakette versehen werden, auf der Name und Anschrift des Piloten stehen. So kann der Besitzer nach einem möglichen Unfall leichter identifiziert werden. Für Drohnen ab zwei Kilogramm brauchen Eigentümer zusätzlich einen sogenannten Drohnenführerschein. „Generell haften Hobbypiloten für alle Schäden, die durch die Drohne entstehen, etwa wenn die Drohne während eines Flugs mit einer anderen zusammenprallt und diese schwer beschädigt wird“, sagt Thomas Doll, Leiter der Hauptabteilung Sach/HUK-Betrieb von den Kölner DEVK Versicherungen. Selbst wenn ein Unfall passiert, an dem der Pilot keine Schuld trägt, ist er in der Haftung. Zum Beispiel, wenn der Wind das Flugobjekt auf eine viel befahrene Straße trägt und eine Massenkarambolage verursacht. Zwar besteht für die Nutzung von Drohnen in Deutschland eine Versicherungspflicht, doch längst nicht alle Privathaftpflichttarife enthalten diesen Schutz. Im Schadenfall kann es also teuer werden. Beim Kölner Versicherer hingegen sind Drohnen bis zu fünf Kilogramm im aktuellen Premium-Schutz der privaten Haftpflichtversicherung mitversichert. Der Schutz gilt automatisch für alle Verträge, sofern der aktuelle Tarif Vertragsgrundlage ist, der seit Februar 2016 gilt.

Klare Regeln

Gut zu wissen: Drohnen oder Modellflugzeuge müssen laut Drohnen-Verordnung stets bemannten Luftfahrzeugen ausweichen und dürfen nur in Sichtweite geflogen werden. Höher als 100 Meter dürfen sie generell nur mit Sondererlaubnis fliegen. Besitzer von unbemannten Flugobjekten mit einem Gewicht von mehr als fünf Kilogramm benötigen zusätzlich eine Aufstiegserlaubnis, die von den Landesluftfahrtbehörden erteilt wird.

Das Treppenhaus ist kein Müllabladeplatz

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Was dürfen Mieter vor ihrer Wohnung abstellen und was nicht?

(djd). Im Hauseingang drängen sich Fahrräder, Kinderwagen und Rollator. Bei Meiers im ersten Stock stapeln sich die Schuhe vor der Wohnungstür. Die Wagners pflegen ihre Pflanzenzucht im Treppenhaus und der griesgrämige Herr von oben parkt seine müffelnden Müllsäcke gern mal ein, zwei Tage neben der Fußmatte. Was mancher im Hausflur lagert, stört seinen Nachbarn gewaltig. Doch was ist eigentlich erlaubt und was nicht? Leider ist die Nutzung des Hausflurs gesetzlich nicht ganz klar geregelt.

Hausflur gilt als Gemeinschaftsraum

„Grundsätzlich zählt das Treppenhaus zu den Gemeinschaftsräumen und kann somit von allen Mietern genutzt werden“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Entscheidend ist jedoch, dass andere Mieter nicht beeinträchtigt werden. So muss beispielsweise der Fluchtweg gewährleistet sein, jeder ungehindert an seinen Briefkasten gelangen können und die Trage eines Notarztes durch den Flur passen. „Laut baurechtlicher Verordnung ist in der Regel eine Durchgangsbreite von einem Meter vorgeschrieben“, so Jürgens. Ansonsten kann der Vermieter in der Hausordnung festlegen, was im Treppenhaus gestattet ist, da er die Versicherungspflicht gegenüber den Mietern hat und dafür zu sorgen hat, dass diese im Hausflur keinerlei Gefahren ausgesetzt sind.

Aus diesem Grund sind Gegenstände wie Schuhschränke, Schirmständer, Blumenkübel und Putzzeug meist nicht erwünscht. Auch Fahrräder gehören nicht in den Hausflur, sondern in den dafür vorgesehenen Abstellraum, in den eigenen Keller oder die Wohnung. Ausnahmen können für Kinderwagen, Rollstühle oder Gehhilfen gelten – wenn genügend Platz vorhanden ist. Denn der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Eltern oder gehbehinderten Personen nicht zugemutet werden kann, Rollator oder Karre mehrere Stockwerke hochzutragen. Doch die jeweilige Regelung hängt oft von Einzelfällen ab. Darum ist Expertenrat – zu finden etwa unter www.iv-mieterschutz.de – hier angeraten.

Rücksicht auf die Nachbarn nehmen

Müllsäcke allerdings haben im Treppenhaus grundsätzlich nichts zu suchen, genauso wenig wie Katzenklos oder Sportschuhe. Es gilt vor allem: Jeder sollte möglichst Rücksicht auf die Nachbarn nehmen und gegebenenfalls höflich fragen, ob sich jemand an einem Blumentopf stört. Denn durch ein persönliches Gespräch kann ein Rechtsstreit meist vermieden werden.