Reparaturbedarf führt oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter

(djd). Ein Schaden ist immer ärgerlich – vor allem, wenn man selbst dafür aufkommen muss. Kein Wunder also, dass sich Mieter und Vermieter bei Reparaturbedarf in der Wohnung häufig uneinig sind. „Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz.

Wer übernimmt Kleinreparaturen?

Grundsätzlich ist demzufolge der Vermieter für notwendige Reparaturen zuständig. „Das betrifft sowohl die Großreparaturen wie Schäden am Dach als auch kleinere Reparaturen wie eine defekte Duschhalterung“, so Jürgens. Ausnahmen bildeten Schäden, die der Mieter selbst verursacht habe – beispielsweise, wenn er beim Schließen der Schiebebalkontür diese durch zu viel Kraft aus der Verankerung gerissen habe. Dann müsse, so Jürgens, der Mieter hierfür einstehen, was aber meist durch dessen Haftpflichtversicherung reguliert werde.

Dem Mieter kann allerdings durch eine mietvertragliche Regelung die Kostenlast für sogenannte Kleinreparaturen übertragen werden. Für eine solche Kleinreparaturklausel gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen: So muss der Mieter direkten Zugriff auf den Gegenstand haben wie bei einem Türgriff oder einen Lichtschalter – im Gegensatz etwa zu Strom- oder Wasserleitungen. „Außerdem muss es sich tatsächlich um eine Kleinigkeit handeln. Dabei wird mittlerweile von einem Reparaturwert von 75 bis höchstens 100 Euro ausgegangen. Und schließlich ist ein Höchstwert für einen festen Zeitraum festzulegen“, erklärt Jörn-Peter Jürgens.

Experten um Rat fragen

Wenn möglich, sollte zwischen Mieter und Vermieter bei Reparaturstreitigkeiten eine gütliche Einigung erzielt werden, um einen geld- und nervenzehrenden Rechtstreit zu vermeiden. Wie im Einzelfall zu verfahren ist und welche Einschränkungen gelten, kann am besten ein Fachmann in der direkten Beratung klären – Fachleute findet man beispielsweise unter www.iv-mieterschutz.de. Weitere interessante Informationen rund ums Thema Wohnen gibt es außerdem beim Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de.

Bei einer Mietminderung wegen Wohnungsmängeln kommt es aufs korrekte Vorgehen an

(djd). Schimmelflecken an den Wänden, undichte Fenster oder Lärm aus der Nachbarschaft – es gibt viele Gründe, die Miete zu mindern. Denn der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung in einem sogenannten gebrauchstauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen und zu erhalten. Wenn Mängel vorliegen, die dies einschränken oder sogar aufheben, darf die Miete gemindert werden. Wichtig ist aber, dass Mieter dabei richtig vorgehen.

Den Vermieter informieren und Frist setzen

„Zuerst einmal muss der Vermieter auf jeden Fall Kenntnis vom Mangel erlangen – erst dann ist eine Mietminderung möglich“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Ebenso müsse die Tauglichkeit des Mietobjekts erheblich eingeschränkt sein. Ein nur fünf mal fünf Zentimeter kleiner Schimmelfleck oder zwei Silberfische im Bad beispielsweise würden nicht zur Mietminderung berechtigen.

Wer einen gravierenden Mangel feststellt, sollte also zunächst den Vermieter schriftlich per Mail, Brief oder Fax informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Problems setzen. „Wie lang dieser Zeitraum sein kann, richtet sich nach der Dringlichkeit – so muss etwa eine defekte Heizung im Winter unverzüglich repariert werden“, erklärt Jörn-Peter Jürgens. Bleibe der Vermieter untätig, könne die Miete herabgesetzt werden.

In welcher Höhe das geschehen darf, hängt wesentlich vom Grad der Beeinträchtigung ab. Darum sollte man hier Experten um Rat bitten – zu finden beispielsweise unter www.iv-mieterschutz.de. Das Festlegen der Minderungsquote bringt einen großen Konfliktstoff mit sich, daher sollten beide Seiten möglichst eine gütliche Einigung anstreben. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger.

Häufige Gründe für Mietminderungen

Neben den eingangs beschriebenen Mängeln kommen noch weitere gute Gründe für Mietminderungen in Betracht. „Dazu gehören etwa Wasserschäden beispielsweise durch undichte Dachziegel, Geruchsbelästigungen durch Restaurants oder Fäkalien aus Leitungen, Ungezieferbefall, Asbest, Blei in Wasserrohren oder die ausgefallene Beleuchtung vorm und im Haus“, zählt Jörn-Peter Jürgens auf. Weitere Gründe könnten eine defekte Gegensprech- und Schließanlage, permanent störende Nachbarn oder eine defekte Toilette sein.

Mieter sollten über ihre Rechte und Pflichten gut informiert sein

(djd). Er hat ganz entfernt sogar Ähnlichkeit mit einer Eheschließung: Ein Mietvertrag beruht auf Gegenseitigkeit und wird meist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Parteien haben es also oftmals langfristig miteinander zu tun. Grund genug, um zu fragen, was der Vermieter eigentlich verlangen darf und welche Rechte er im Einzelnen hat. Streit gibt es beispielsweise häufig bei einem Zahlungsverzug des Mieters, bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung, rund ums Thema Schönheitsreparaturen sowie bei Mietminderungen und Mieterhöhungen.

Mietschulden berechtigen zur Kündigung durch den Vermieter

„Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn zwei Monate hintereinander die Kaltmieten nicht gezahlt wurden oder wenn ein über einen längeren Zeitraum ein gleich hoher Betrag offen ist“, erklärt Rechtsanwalt Daniel Khan vom Interessenverband Mieterschutz: Auch konstant unpünktliche Zahlungen können eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung begründen. Ein besonderes Reizthema zwischen Vermieter und Mieter sind Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache zu erhalten, wozu auch Schönheitsreparaturen zählen. „Der überwiegende Teil der Mietverträge wälzt diese Pflicht aber auf den Mieter ab – häufig in Formularverträgen, die ohne individuelle Verhandlung zur Unterschrift vorgelegt werden“, so Khan. Die Rechtsprechung habe hierfür enge Voraussetzungen festgelegt und bereits eine Vielzahl von Klauseln für unwirksam erklärt. Im Einzelfall sollte man sich genau informieren, Experten findet man beispielsweise unter www.iv-mieterschutz.de, weitere Tipps rund ums Thema Wohnen hat das Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de.

Eine Mietminderung muss gut begründet sein

Wenn der Mieter eine Mietminderung verlangt, kann der Vermieter zunächst eine sogenannte Mängelanzeige verlangen. „Mit dieser muss der Mieter zumindest die Symptome des Mangels beschreiben, so dass der Vermieter sich ein Bild machen kann“, erläutert Daniel Khan. Der Vermieter dürfe auch einen Besichtigungstermin anberaumen, weil es anders oft nicht möglich sei, die Mängelursache festzustellen. Mindert der Bewohner grundlos beziehungsweise unberechtigt die Miete, riskiert er dagegen eine fristlose Kündigung.