Archiv für den Monat: August 2016

Verträge mit Fallstricken

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Bauen mit dem Bauträger – auf was Verbraucher dabei achten müssen

(djd). Wer heute eine Immobilie sucht, stößt vor allem in Ballungsgebieten häufig auf Bauträger, die Grundstück und Immobilie aus einer Hand mit einem sogenannten Bauträgervertrag anbieten. Was viele Verbraucher nicht wissen: Während sie beim normalen Bauvertrag nur das zahlen müssen, was das beauftragte Unternehmen tatsächlich bereits gebaut hat, leisten sie beim Bauträgervertrag bereits frühzeitig Zahlungen, werden aber erst später Eigentümer der Immobilie. Denn bei dieser Vertragsform sind sie nicht Bauherr, sondern Erwerber.

Nicht Bauherr, sondern Käufer

Viele angehende Immobilienbesitzer sind zunächst froh, die Rolle des Bauherrn los zu sein. Doch auch im Bauträgervertrag können sich Probleme verbergen. In der Leistungsbeschreibung etwa fehlen oft wichtige Angaben. „So kann es passieren, dass ein vermeintlich schlüsselfertiges Haus am Ende nicht dem Bild entspricht, das sich der Erwerber gemacht hatte“, warnt Kent Wilhelmi, Vertrauensanwalt bei der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Fallstricke können sich auch in den Zahlungsmodalitäten verbergen, wenn etwa noch Grundschulden des Bauträgers auf dem Grundstück lasten oder man ungesicherte Vorauszahlungen leisten soll. Einseitige Leistungsbestimmungsrechte eröffnen dem Bauträger die Möglichkeit, den Leistungsumfang fast beliebig abzuändern. Und wenn verbindlich geregelte Vertragsfristen fehlen, dann hat der angehende Besitzer womöglich seine alte Wohnung bereits gekündigt, kann das neue Haus aber noch nicht beziehen.

Sachverständige Beratung schützt vor Überraschungen

Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht empfiehlt Kent Wilhelmi, von Anfang an sachverständigen Rat einzuholen, zum Beispiel von einem Bauherrenberater oder einem Vertrauensanwalt des BSB. Während der Bauherrenberater als Ingenieur oder Architekt die bautechnischen Aspekte unter die Lupe nimmt, kümmert sich der Anwalt um Zahlungspläne und -modalitäten, Vertragsfristen usw. Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Informationen sowie das Ratgeberblatt „Der Bauträgervertrag“ zum kostenlosen Download.

Mängel fachkundig dokumentieren

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Auf Baustellen ist oftmals die Sicherung von Beweisen gefragt

(djd). Merkwürdige Eisen im Fußboden, breite Mauerwerksfugen, durch die Sonnenstrahlen ins Haus fallen, oder ein Küchenfenster, das schon mit bloßem Auge erkennbar nicht dort sitzt, wo es laut Grundrisszeichnung hingehört: Viele Bauherren wundern sich über so manches, was sie auf der Baustelle ihres künftigen Eigenheims zu Gesicht bekommen. Mit einer mündlichen Anmahnung beim verantwortlichen Bauleiter, die Mängel abzustellen und nachzubessern, ist es aber oftmals nicht getan. Um die festgestellten Tatbestände aussagekräftig zu dokumentieren, ist die Sicherung von Beweisen gefragt.

Sachverständig dokumentierte Mängel werden leichter beseitigt

„Die Beweissicherung gehört in die Hände qualifizierter Sachverständiger“, rät Dipl.-Ing. Jörg Nowitzki, er vertritt als Bauherrenberater bei der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) die Interessen von Bauherren. Wichtig sei, dass mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle Mängel rechtzeitig entdeckt würden, bevor sie durch den Baufortschritt überbaut sind. Nach der Erfahrung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden genüge es oftmals bereits, einen Mangel sachverständig anzumahnen, um seine Beseitigung zu erwirken. „Gelingt das nicht und kommt es zu juristischen Auseinandersetzungen, ist die fachmännische Beweissicherung umso wichtiger“, so Nowitzki. Mehr Informationen gibt es unter www.bsb-ev.de.

Beweissicherung auch unerlässlich bei Vertragslösungen und Insolvenzen

Eine Beweissicherung kann nicht nur bei Mängeln, sondern auch in anderen Problemfällen wichtig sein. Das gilt, wenn etwa ein Vertrag gelöst wird oder die Insolvenz eines Bauunternehmens droht. Dann geht es unter anderem darum festzustellen, wie der aktuelle Bautenstand ist, ob er den bereits geleisteten Zahlungen entspricht oder ob schon eine Überzahlung vorliegt. Obwohl Gerichte dann häufig öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hinzuziehen, müssen sie einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge (AZ IV ZR 57/08 vom 18.05.2009) auch Privatgutachten erkennbar verwerten.

Makler im Check

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So finden Verbraucher seriöse Dienstleister für den Immobilienkauf

(djd). Der Erwerb eine Hauses, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist für viele Verbraucher die größte Investition, die sie in ihrem Leben tätigen. Bei dieser Entscheidung wollen sie natürlich auf Nummer sicher gehen und wenden sich in vielen Fällen an einen Immobilienmakler. Doch wie kann man beurteilen, ob der Makler nur als reiner Vermittler auftritt oder echte Dienstleistungen anbietet? Laut Florian Becker, Geschäftsführer der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V., gibt es bisher so gut wie keine Mindestanforderungen an die Qualifikation eines Immobilienmaklers – eine Gewerbeerlaubnis reicht aus, um diese Tätigkeit auszuüben. Es lohnt sich daher, etwas genauer hinzusehen, bevor man einen Maklerauftrag unterzeichnet.

Berufsverbände achten auf die Qualifizierung ihrer Mitglieder

Ein Indiz für die Qualität eines Immobilienmaklers ist seine Zugehörigkeit zu einem Berufsverband. Er fordert von seinen Mitgliedern eine Aufnahmeprüfung und regelmäßige Teilnahme an Fortbildungen sowie eine gute Qualifikation als Grundvoraussetzung. Auch nach dem beruflichen Hintergrund sollte man sich erkundigen. Profis können eine fachliche Ausbildung vorweisen, zum Beispiel als Betriebswirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, als Immobilienfachwirt oder -kaufmann. Weitere Auswahlkriterien nennt ein aktueller Ratgeber „Immobilienmakler-Check“, den Verbraucher unter www.bsb-ev.de kostenlos herunterladen können.

Dienstleistung und Kosten im Maklerauftrag verbindlich festlegen

Neben der Vermittlertätigkeit bieten gute Makler weitere Dienstleistungen an. Dazu gehört zum Beispiel die Erstellung aussagekräftiger Exposés, ausführliche Beratungsgespräche, um die Wünsche des Kunden zu verstehen und ihn auf mögliche Risiken hinzuweisen, Hilfen bei Preisverhandlungen und der Erstellung von Kaufverträgen oder die Begleitung zu einem Notartermin. Wichtig ist, dass die Leistungen in einem Maklerauftrag definiert sind und dass auch die Maklercourtage verbindlich festgelegt ist.

Wenn Urlaubsträume platzen

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„Finanztest“ nahm Reiserücktrittsversicherungen unter die Lupe

(djd). Die Reiselust der Bundesbürger ist ungebrochen. So unternahmen nach Angaben der Forschungsgemeinschaft Urlaub und Reisen e.V. (FUR) im vergangenen Jahr immerhin 77 Prozent der Deutschen mindestens eine fünftägige Urlaubsreise. Gerade beim Buchen eines teuren Urlaubs sollte man nicht vergessen, dass Ferienträume auch einmal überraschend platzen können. Die Gründe dafür können vielfältig sein: eine schwere Erkrankung, ein Unfall, der Tod naher Angehöriger oder auch der plötzliche Verlust des Arbeitsplatzes.

Reiserücktrittsversicherung: Große Unterschiede in den Tarifen

„Wer von vornherein verhindern will, dass er auf Stornokosten sitzen bleibt, sollte eine Reiserücktrittsversicherung abschließen“, empfiehlt „Finanztest“ (Heft 6/2016). Die Versicherung erstattet die Kosten, die entstehen, wenn ein Kunde seine Reise aus triftigen Gründen absagen muss. Die Verbraucherschützer nahmen 128 Angebote unter die Lupe. Geprüft wurden vier Tarifvarianten: Einzel- und Familientarife jeweils für eine Reise und als Jahresverträge. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Anbietern waren groß: Testsieger bei allen vier Vertragstypen war die Würzburger Versicherungs-AG mit ihren „TravelSecure“-Tarifen (Note jeweils 1,7). Eine Familie erhält eine solche Versicherung für eine 1.500 Euro teure Reise bereits für 58 Euro, ein Alleinreisender für 52 Euro. Alle Informationen gibt es unter www.travelsecure.de.

Verbraucherschützer raten von Selbstbeteiligung ab

Die Tarife des Testsiegers enthalten keine Selbstbeteiligung. „Finanztest“ rät zu solchen Tarifen, denn gerade bei teuren Reisen wie einer mehrwöchigen Kreuzfahrt könne eine Selbstbeteiligung eine beträchtliche Summe ausmachen. Empfehlenswert seien zudem Kombiangebote aus Reiserücktritts- und Reiseabbruchversicherung, sogenannte Vollschutztarife. Der Versicherer springt nicht nur ein, wenn Kunden ihre Reise vor Antritt stornieren, sondern auch, wenn sie den Urlaub abbrechen oder unterbrechen müssen. Der Testsieger etwa zahlt den vollen Reisepreis aus, wenn eine Reise innerhalb der ersten Urlaubshälfte abgebrochen werden muss.

Bargeld lacht

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Autokauf: Ratenkredite als Alternative zur Händlerfinanzierung

(djd). Wer mit dem Gedanken spielt, sich einen Neuwagen zuzulegen, kann auch 2016 auf Schnäppchen hoffen: Die meisten Hersteller geben unverändert hohe Rabatte auf ihre neuen Modelle. Auf besonders hohe Nachlässe dürfen Barzahler hoffen. „Wer die Summe bar auf den Tisch legen kann, ist in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition und kann beim Kaufpreis einen Rabatt von bis zu 20 Prozent erzielen“, erklärt Oliver Schönfeld, Autoexperte beim Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de.

Anders die Situation bei der Händlerfinanzierung. Hier sei bereits der Kredit subventioniert, die Händlerrabatte würden entsprechend mehr oder weniger deutlich geringer ausfallen. Die Barzahlung, so Schönfeld, lohne sich auch dann, wenn die Kaufsumme über einen Ratenkredit finanziert werde. Ratenkredite hätten zudem den großen Vorteil, dass die Laufzeiten frei gewählt werden könnten, beim Händlerkredit seien sie häufig vorgegeben.

Schlussrate zahlen – oder weiterfinanzieren

Wer einen Ratenkredit zum Autokauf nutzen will, sollte die Produkte verschiedener Anbieter allerdings sorgfältig vergleichen, denn hier gibt es vor allem in Sachen Flexibilität große Unterschiede. Die SWK Bank beispielsweise bietet im Internet eine sogenannte Schlussraten-Finanzierung für den Autokauf an. Dabei handelt es sich um eine Form des Ratenkredits, bei der am Ende der Laufzeit ein Restbetrag, die sogenannte Schlussrate, bleibt. Auf diese Weise kann monatlich ein geringerer Tilgungsbetrag gezahlt werden, das monatliche Budget des Käufers wird so während der Kreditlaufzeit entlastet.

Der Kunde entscheidet am Ende, ob er die höhere Schlussrate – etwa mit dem Verkauf seines Autos – bezahlen oder einfach weiterfinanzieren will. „Wir bieten den Kunden maximale Flexibilität. Unsere Schlussrate ist frei wählbar, Sondertilgungen sind jederzeit möglich und es gibt keine Kilometerbegrenzung“, erklärt Geschäftsführer Ulf Meyer. Mehr Informationen gibt es unter www.swkbank.de. Die Auszahlung des Geldes erfolgt im Übrigen innerhalb weniger Tage nach Posteingang des Kreditantrages. „Die Kunden bezahlen Monatsraten, teilweise sogar unter dem Niveau von Leasingangeboten – und am Vertragsende werden sie dennoch Fahrzeug-Eigentümer“, so Meyer.

Mit dem Schlimmsten rechnen

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Eine Bauleistungsversicherung schützt vor Risiken während der Bauphase

(djd). Vor allem in der Mitte und im Süden Deutschlands wüteten im Frühsommer 2016 schwere Unwetter. Starkregen ließ kleine Bäche in einigen Regionen zu reißenden Flüssen werden, vielerorts hieß es „Land unter“. Hagelkörner groß wie Walnüsse sorgten zudem in manchen Gebieten für massive Schäden. Insgesamt steigt nicht nur global, sondern auch in Mitteleuropa das Unwetterrisiko – auch Bauherren sollten damit rechnen und sich entsprechend absichern.

Der Versicherungsschutz für Schäden durch Leitungswasser, Rohrbruch, Sturm, Hagel, Vandalismus und andere Umweltkatastrophen beginnt allerdings meist erst mit der Fertigstellung des Gebäudes, also mit Beginn der Wohngebäudeversicherung. Aber auch bei im Bau befindlichen Immobilien können horrende Schäden entstehen, die nur mit einem großen finanziellen Aufwand zu beseitigen sind. „Diese Versicherungslücke kann im Schadensfall existenzbedrohend sein – und sollte durch eine sogenannte Bauleistungsversicherung geschlossen werden“, rät Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.

Bauunternehmer hat Anspruch auf erneute Vergütung

Die Bauleistungsversicherung schützt während der Bauzeit vor unvorhersehbaren Beschädigungen an Bauleistungen und Material. „Treten durch nicht vom Bauunternehmer zu vertretende Umstände Schäden am Bauwerk auf, so werden diese durch den Unternehmer zwar beseitigt, dieser hat jedoch Anspruch auf eine erneute Vergütung dieser Leistungen“, erklärt Florian Haas. Gegen dieses finanzielle Risiko sollten sich Verbraucher durch den Abschluss einer Bauleistungsversicherung schützen. Zu den versicherten Ereignissen zählen ungewöhnlich heftige Niederschläge, Sturm und Hagel, Fahrlässigkeit oder Ungeschicklichkeit der Bauhandwerker oder Vandalismus durch unbekannte Dritte. Sofern Materialien oder Gegenstände bereits fest mit dem Gebäude verbunden sind, sind diese durch die Bauleistungsversicherung auch gegen Diebstahl versichert. Die Schutzgemeinschaft beispielsweise hat für ihre Mitglieder spezielle Angebote für diese „Allgefahrendeckung“, mehr Informationen gibt es unter www.finanzierungsschutz.de.

Bauleistungsversicherung teilweise schon inklusive

Die Prämie der Bauleistungsversicherung hängt unter anderem von der Versicherungssumme sowie oftmals auch von der Laufzeit ab. „Generell sollte die Prämie etwa 500 Euro jährlich bei einer Versicherungssumme von 250.000 Euro nicht überschreiten“, so Florian Haas. Bei einigen Bauträgern sowie Baufirmen sei die Bauleistungsversicherung im Übrigen bereits im Kaufpreis des Hauses inkludiert. Hier sei der Abschluss einer zusätzlichen Police nicht nötig.