Das müssen Sie verstehen …

… bevor Sie in Stuttgart eine Immobilie kaufen.

Vermietete Wohnungen und Häuser sind derzeit sehr gefragt. Doch nicht jedes Investment verspricht Erfolg. Investoren müssen Risiken und Rendite gut abwägen.

Wachsende Sorgen um den Euro und der Vertrauensverlust an den Börsen treiben vermehrt auch Sparer mit kleineren Vermögen in Immobilieninvestitionen.

Allerdings sollten Sie genau hinsehen, denn nicht jede Lage verspricht Erfolg. So haben Käufer in Großstädten inzwischen immer öfter Schwierigkeiten eine angemessene Rendite zu erzielen, weil die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. „Investments in hochpreisigen Lagen versprechen oft einen soliden Investitionsschutz, höhere Renditen sind jedoch anderswo zu erwarten“.

Klar, oder?

Eine Tankstelle ist wie eine warme Semmel!

Am 19. Oktober 2011 hat die von mir angebotene JET-Tankstelle in Urbach ihren Betrieb aufgenommen.

Die Investition in ein Tankstellengrundstück ist für Kapitalanleger eine hochinteressante Anlageoption: sofortiger Mietzahlungsbeginn mit Kaufpreiszahlung, kein eigener Verwaltungsaufwand, keine Neben- und Betriebskosten, kein Bau-/Betriebsrisiko.

In weniger als 3 Monaten Bauzeit hat die ConocoPhillips Germany GmbH auf dem 2.000 m² großen Grundstück die Tankstelle auf eigene Kosten und in eigener Regie errichtet. Ausgestattet mit modernster Tankstellentechnik und einem attraktivem Verkaufsshop mit Imbisstheke, wird Conoco nun diese JET-Tankstelle langfristig betreiben.

Urbach liegt ca. 3 km östlich von Schorndorf, in der Metropolregion Stuttgart, verkehrstechnisch bestens über die autobahnähnlich ausgebaute B 29 (Stuttgart – Aalen, Ausfahrt Schorndorf-Ost/Urbach) angebunden. In Urbach leben mehr als 8 500 Einwohner.

Die Tankstelle ist verkehrstechnisch über den Verkehrskreisel Schorndorfer Straße/Mühlwiesen optimal angebunden und von allen Seiten hervorragend einsehbar. Die Verkehrsfrequenz an der Schorndorfer Straße liegt bei 15 000 Fahrzeugen pro Tag. Direkt gegenüber befindet sich eine ARAL-Station sowie ein McDonald`s Restaurant.

Das Tankstellengrundstück, ausgestattet mit einem langfristigem Mietvertrag mit einem der führenden Mineralölkonzernen Deutschlands, wurde erst vor wenigen Tagen an einen Kapitalanleger verkauft.

Interesse an einer derartigen Kapitalanlage? Rund 100.000 Euro Eigenkapital sollten Sie dafür zur freien Verfügung haben. Dann zeige ich Ihnen gerne Ihre Möglichkeiten.

Tilgen geht vor Sparen

viele Bundesbürger sparen, was das Zeug hält. Dabei gibt es für Spareinlagen weniger Zinsen als man für Kreditzinsen aufwenden muss. Wer Kredite vorrangig abbaut, erzielt also mehr Gewinn.

In der Krise legen die Deutschen lieber Geld für unsichere Zeiten zurück. So lag die deutsche Sparquote im Jahr 2010 bei rekordverdächtigen 11,5 Prozent. Andererseits leihen sich viele Menschen Geld bei der Bank – schließlich sind die Kreditkosten vergleichsweise moderat. Dabei wird oft übersehen, dass Kreditverpflichtungen in der Regel mehr Geld kosten als verzinste Sparanlagen im Gegenzug einbringen. Schulden abbauen bringt also mehr Rendite als das Anhäufen von Sparguthaben.

Viele Haushalte haben offene Schulden aus Auto- oder Immobilienfinanzierungen. Solche Kreditverpflichtungen kosten oft fünf oder sechs Prozent Zinsen. Jeder vorzeitig zurückgezahlte Krediteuro bringt quasi eine Rendite in Höhe des effektiven Kreditzinses. Und das noch völlig steuerfrei. Demgegenüber stehen aktuelle Zinsgutschriften von Festgeldern oder Sparbriefen von zwei oder drei Prozent. Angenommen ein Sparbrief bringt drei Prozent Zinsen, ein Autokredit kostet sechs Prozent, dann brächte der Verzicht auf den Sparzins bei gleichzeitiger Kredittilgung also mindestens einen Mehrertrag von drei Prozent.

Zieht man die Abgeltungsteuer in die Rechung ein, steigt der Gewinn an. Unterm Strich lohnt es sich also nicht, einen Kredit zu sechs Prozent Zinsen zu bedienen und gleichzeitig Sparbriefe mit zwei oder drei Prozent Guthabenzins zu kaufen. Um bei dieser Doppelstrategie kein Geld zu verlieren, müssten die Sparbriefe sechs Prozent Rendite bringen!

Erhöhung der Grunderwerbsteuer auf 5 Prozent

In zahlreichen Medien wird derzeit fälschlicherweise berichtet, dass die beabsichtigte Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg von 3,5 auf 5 Prozent bereits zum 1.Oktober 2011 erfolgen solle. Dem ist nicht so.

Nach dem aktuellen Sachstand soll das erst jetzt in den Landtag eingebrachte Gesetz über die Erhöhung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer durch den Landtag von Baden-Württemberg in dessen Plenarsitzung am 26. Oktober 2011 beschlossen werden.

Das Gesetz muss dann noch verkündet werden und soll am Tag nach seiner Verkündung in Kraft treten. Dies wird voraussichtlich Anfang November der Fall sein. Der erhöhte Grunderwerbsteuersatz von 5 Prozent wäre dann auf alle nach Gesetzesverkündung grunderwerbsteuerpflichtigen Rechtsvorgänge anzuwenden.

Geschützt: Profit mit Sprit – werden Sie Eigentümer einer Tankstelle!

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Die Inflationsrate austricksen

Viele Sparer verlieren Geld, weil ihre Kapitalanlagen weniger Zinsen erwirtschaften als durch Inflation verloren geht. Was lässt sich dagegen tun?

Im Vordergrund von Anlegerwünschen stehen derzeit Absicherung und Vermögenserhalt.

Die meisten Sparer möchten aber nicht nur die Inflationsrate ausgleichen, sondern nach Abzug von Geldentwertung und Kapitalsteuern einen Gewinn übrig behalten. Erste Voraussetzung dafür ist eine positive Realverzinsung des Anlagekapitals. Das bedeutet: Die getätigte Geldanlage muss unterm Strich mehr Ertrag abwerfen, als durch Inflation verloren geht.

Bei einer aktuellen Inflationsrate von 2,3 Prozent kommen Anleger also erst oberhalb dieser Rate in den grünen Bereich. Ist der Sparerpauschbetrag von 801 Euro bereits ausgeschöpft, muss der Ertrag um weitere 25 Prozent steigen, damit ein Nettogewinn herausspringt. Um auf diesen Ertrag zu kommen, muss die Rendite der Geldanlage um ein Drittel höher liegen als die Inflationsrate. Das bedeutet, dass Anleger erst ab einem Sparzins von mehr als 3,0 Prozent mit Sicherheit einen Nettogewinn erzielen.

Welche Geldanlagen schaffen das?

Wie ein Anleger Rendite „hebelt“ – der Leverage-Effekt

Bei jeder Kapitalanlage hat der Anleger grundsätzlich die Option, das Investitionskapital nicht vollständig selbst einzubringen sondern einen Teil zu finanzieren. Die Möglichkeiten einer Finanzierung hängen in erster Linie von den persönlichen Umständen des Anlegers sowie der gewählten Investition ab. Historisch gesehen liegt der durchschnittliche Effektivzins heute am unteren Ende der Skala und genau dies eröffnet Anlegern eine außergewöhnliche Finanzierungsmöglichkeit:

Eine Hebelwirkung wird immer dann erzielt, wenn die Kosten des Fremdkapitals geringer sind als der Ertrag der Kapitalanlage. Unter dem Gesichtspunkt der Eigenkapitalrendite ist in diesem Fall also eine möglichst hohe Fremdkapitalquote anzustreben. Nachstehendes Beispiel soll dies verdeutlichen:

1. Finanzierung mit 100.000 € Eigenkapital

Ertrag: 6,5 % p.a. vom Kapitaleinsatz (100.000 €) = 6.500,00 €
bezogen auf 100.000 € Eigenkapital somit 6,5 % Rendite

2. Finanzierung mit 100.000 € Eigenkapital + 200.000 € Fremdkapital

Ertrag: 6,5 % p.a. vom Kapitaleinsatz (300.000 €)                   = 19.500,00 €
abzüglich 4,25 % p.a. Zins von 200.000 € Fremdkapital        =   8.500,00
verbleibender Ertrag/Überschuss                                                 11.000,00 €
bezogen auf 100.000 € Eigenkapital somit 11,00 % Rendite

Was ich Ihnen empfehle?
Beschäftigen Sie sich mit dem Gedanken, nicht nur eine Wohnung zur Eigennutzung zu erwerben sondern 3 Wohnungen! Das Verhältnis von 1/3 Eigennutzung und 2/3 Vermietung bietet unter Berücksichtigung der Hebelwirkung hervorragende Chancen für Sie.

Festgeld mit kurzer Laufzeit – ein attraktives Angebot?

Die Zinsen für Festgelder mit überschaubarer Laufzeit sind wieder etwas auf dem Vormarsch. Für ein Jahr erhalten Anleger bereits drei Prozent Zinsen, ab drei Jahren winkt eine Vier vor dem Komma. Allerdings sind einige „aber“ zu beachten:

Aber …

… der Durchschnittszins für 12-monatiges Festgeld liegt bei mageren 1,85%
… im langjährigen Vergleich sind die Zinsen noch immer sehr niedrig
… Ende 2008 waren es noch rund 5 % Durchschnittszins
… bessere Zinsangebote sind manchmal nur regional zu bekommen
… es bleibt eine persönliche Entscheidung, wer dem Lockruf ausländischer Geldhäuser vertrauen will.

Ich kann mir nicht helfen – ein Angebot einer österreichischen Autobank mit 2,77 % ist für mich einfach kein attraktives Angebot. Inflationsbereinigt und nach Steuern bleibt wie viel? Richtig – nichts Komma weniger.

Getrieben vom Wunsch nach Sicherheit setzen Anleger ihre Flucht wirklich besser in die „Krisenwährung Immobilien“ fort. Ein Immobilienkredit mit zehn Jahren Zinsbindung ist derzeit im Marktdurchschnitt noch immer unter 4 % zu haben.

Was ich für Sie tun kann?
Gerne begleite ich Sie bei allen betriebswirtschaftlichen und kaufvertraglichen Überlegungen rund um Ihren Immobilienwunsch.

Investitionsbereitschaft bei Wohnungen auf neuem Höchststand

Die Stimmung für Kauf- und Investitionsentscheidungen hellt sich weiter deutlich auf!

Das Immobilienklima im monatlich erhobenen King Sturge-Index steigt im Juli um knapp zwei Prozent. Den stärksten Zuwachs (3,5 Prozent) verzeichnet dabei das Wohnsegment.

Während die Gesamtwirtschaft eine Abkühlung auf hohem Niveau erlebt, zeigt sich die Immobilienwirtschaft davon unbeirrt. So steigt das umfragebasierte Immobilienklima des monatlich erhobenen King Sturge Immobilienkonjunktur-Index im Juli um 1,8 Prozent auf 143,9 Zählerpunkte (Vormonat: 141,5). Das Investmentklima nimmt um 2,0 Prozent zu und liegt aktuell bei 147,1 Zählern (Vormonat: 144,3).

Von der Stimmungsaufhellung der 1.000 befragten Immobilienexperten profitieren auch die Teilsegmente. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das Wohnsegment, das um 3,5 Prozent von 161,5 auf 167,2 Zählerpunkte steigt und somit einen neuen Höchststand seit Beginn der Erhebung im Februar 2008 erzielt. Einen deutlichen Zuwachs weist auch das Handelklima auf, das um 2,9 Prozent zunimmt und im Juli bei 141,3 Zählern liegt (Vormonat: 137,4). Büroimmobilien hingegen werden mit 136,1 Punkten nur marginal besser eingeschätzt als im Vormonat (135,8 Punkte).

Somit schätzen die befragten Marktteilnehmer Kauf- und Investitionsentscheidungen fast wieder so vielversprechend ein wie zum Höchststand im Februar 2011 (149,8 Zähler). Auch das Ertragsklima, zweiter Teilindikator des Immobilienklimas, das die Erwartung zur Miet- und Ertragsentwicklung anzeigt, verzeichnet eine Zunahme und liegt aktuell bei 140,8 Punkten (Vormonat: 138,7).

Die Enteignung der Sparer

2,4 Prozent – 2,3 Prozent – 2,3 Prozent – 2,4 Prozent …

… so lauten die Inflationsraten für April bis Juli 2011. Ein Jahr zuvor hatte die Rate noch bei rund 1,6 Prozent gelegen. Der durchschnittliche Zinsertrag bei Sparbüchern liegt unter 0,5 Prozent p. a. und für Tagesgeld/Festgeld bei knapp 2 Prozent.

Rekordtiefe Zinsen in Verbindung mit steigenden Inflationsraten haben in Europa zu negativen Realzinsen geführt. Das hört sich vielleicht harmlos an, ist tatsächlich aber eine Enteignung der Sparer: Wer sein Kapital zu Minizinsen auf die Bank trägt, der vernichtet damit sein Geld. Er könnte es genauso gut verheizen oder zum Fenster hinauswerfen.

Profiteure sind die Finanzinstitute, die sich bei der Zentralbank weiterhin günstig Kapital beschaffen und dieses an den Märkten nahezu risikolos zu höheren Zinsen anlegen können. Gewinne aus dem Nichts sozusagen.

Hinzu kommt, dass die Schulden der Bank bei einer realen Geldentwertung abgewertet werden. So führt die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank zur Entschuldung von Banken und Staaten, zu Lasten der kleinen Sparer. Ein eleganter Umverteilungsprozess, den leider die wenigsten Menschen durchschauen, der aber auf ihrem Rücken ausgetragen wird.

Wer den Spieß umdrehen will, sollte den Leverage-Effekt nutzen. Nie gehört? Mehr dazu in Kürze.