Archiv des Autors: Ulrich Kaminski

BAUKOSTEN WEITSICHTIG PLANEN

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Finanzielle Sicherheit auf dem Weg ins Eigenheim

(djd). Wer die Errichtung eines Eigenheims plant, sieht sich mit steigenden Kosten für Grund und Boden, aber auch für den Bau selbst konfrontiert. Zugleich liegt die Inflationsrate so hoch wie seit über 40 Jahren nicht mehr – minimale Zinsen könnten daher bald der Vergangenheit angehören. Angesichts der aktuellen Entwicklungen ist es für Bauherren in spe daher umso wichtiger, ihr privates Bauprojekt langfristig und mit Augenmaß zu planen.

Baunebenkosten realistisch einschätzen

Zu den Kosten für das Grundstück und die Erstellung des Hauses kommt eine längere Liste weiterer Positionen hinzu. Exemplarisch nennt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB), die Erwerbsnebenkosten, die Außenanlagen, Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren oder Notar- und Gerichtskosten. Diese und weitere Kosten, zu denen der BSB in seiner kostenlosen Broschüre „Ratgeber Hausneubau“ umfangreiche Infos und Tipps gibt, sollten vom Bauherrn vollständig aufgelistet und detailliert geprüft sein. Unterstützung dabei kann er sich von Sachverständigen wie den unabhängigen BSB-Bauherrenberatern einholen. Adressen und eine Ratgeberbroschüre stehen unter www.bsb-ev.de bereit.

Angebote vergleichen

Hilfreich ist es laut Erik Stange auch, mehrere Angebote für das Bauprojekt einzuholen, um Preise, Vertragsbedingungen und insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibungen zu vergleichen. Gerade bei Letzteren können sich ebenfalls Kostenrisiken verbergen, wenn etwa Ausstattungsmerkmale nicht vollständig oder ungenau beschrieben sind und die Bauherren sich nicht mit der Minimalausstattung zufriedengeben.

Nicht auf Kostenpauschalen verlassen

Auch durch Berechnungen mit Pauschalen, zum Beispiel für die Versorgungsanlagen, können Finanzierungslücken entstehen. Es lohnt sich, hier bei den kommunalen Versorgern nachzufragen, was die Hausanschlüsse für Wasser, Gas und Elektrizität tatsächlich kosten.

Kostenfalle Eigenleistung

Als mögliche Kostenfalle nennt Stange den Bereich der Eigenleistungen. Viele Bauherren überschätzen ihre handwerklichen Fähigkeiten und die Zeit, die sie neben dem Beruf für die Baustelle erübrigen können. Kommt es hierdurch zu Verzögerungen im Bauablauf oder muss der Bauunternehmer Leistungen übernehmen, die nicht angeboten waren, steigen die Baukosten.

HAUSBAU IN DER KRISE

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Aus der Traum vom Eigenheim für Bauwillige mit mittlerem Einkommen?

(djd). Hohe Grundstückspreise und explodierende Baukosten erschweren Bauwilligen bereits seit gut zwei Jahren den Weg in die eigenen vier Wände. Steigende Zinsen, die hohe Inflation und die Unsicherheit der internationalen Lage rücken den Traum vom Eigenheim für Verbraucher mit mittlerem Einkommen noch weiter in die Ferne. Das belegt auch ein Expertenpanel des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Regional ansässige Bauherrenberaterinnen und Vertrauensanwälte bestätigen, dass die Verunsicherung überall spürbar sei. Die Bauexperten berichten aus ihrer Beratungspraxis, dass die Kostenexplosion viele Bauherren an ihre finanziellen Grenzen bringe. Der Bau des Eigenheims bleibe zunehmend Menschen mit überdurchschnittlich hohem Einkommen vorbehalten.

Grunderwerbsteuerreform schnell durchziehen, um Bauwillige zu entlasten

Erste Besserungen erwartet BSB-Geschäftsführer Florian Becker von der angekündigten Reform der Grunderwerbssteuer. Sie sieht eine Entlastung von Selbstnutzern beim Erwerb der ersten Immobilie vor. „Der BSB begrüßt den Reformvorschlag des Finanzministers“, unterstreicht Florian Becker. Angesichts der stark rückläufigen Zahlen der Baugenehmigungen drängt er auf eine schnelle Umsetzung. Ohne schnelles und entschiedenes Gegensteuern sei das Jahrzehnte lang geltende Versprechen eines Eigenheims nicht mehr zu halten, so Becker. Er weist auf die Anhebung der Grundsteuersätze in einigen Bundesländern hin, welche die geplanten Entlastungsmaßnahmen des Bundes konterkarieren würden, und fordert daher ein Mitziehen der Länder bei der Reform.

Unabhängige Beratung für das Eigenheimprojekt

Wer seinen Traum vom Immobilieneigentum trotz schwieriger Rahmenbedingungen nicht aufgeben möchte, findet Rat und Tat bei den BSB-Bauherrenberatern. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Informationen, Adressen und regionale Ansprechpartner. Die unabhängigen Bauexperten beraten bei der Kostenplanung, der Auswahl eines Baupartners und der Vertragsgestaltung. Sie können Bauherren dabei unterstützen, Sparpotenziale zu identifizieren. Dazu bieten sie eine baubegleitende Qualitätskontrolle an, die das Bauprojekt vom ersten Spatenstich bis zur Bauabnahme flankiert und dabei hilft, am Ende ein weitgehend mängelfreies und dem geschlossenen Vertrag entsprechendes Haus zu bekommen.

KOSTENGÜNSTIG HEIZEN

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Selbst Brennholz machen: Tipps rund um den nachwachsenden Rohstoff aus dem Wald

(djd). Kaminöfen stehen für urige Behaglichkeit. Neben der Gemütlichkeit sprechen aktuell aber auch pragmatische Aspekte für ein prasselndes Kaminfeuer: Heizen mit dem nachwachsenden Brennstoff Holz ist angesichts stark steigender Preise für andere Energiequellen wie Gas oder Erdöl eine vergleichsweise kostengünstige Alternative. Erst recht gilt das, wenn das Brennholz im Wald selbst gemacht wird. Bereits gefällte Stämme zu kaufen und kamingerecht aufzubereiten, bietet das größte Sparpotenzial. Neben etwas Spaß an körperlicher Arbeit in der Natur ist dazu der Nachweis eines Motorsägenkurses unverzichtbar. Viele Forstämter bieten regelmäßig entsprechende Lehrgänge für ein sicheres Arbeiten an. „Bei den Revierförstern vor Ort ist es manchmal auch möglich, benötigte Holzmengen zu reservieren“, schildert Stihl-Motorsägenspezialist Jens Gärtner: „Diese Möglichkeit sollten Kaminofenbesitzer frühzeitig nutzen, denn die Nachfrage nach Brennholz steigt derzeit stetig.“

Nie ohne Schutzausrüstung

Die erworbenen Stämme werden im Forst zuerst einmal transportgerecht zugesägt. Kraftvoll und zeitsparend gehen dabei benzinbetriebene Motorsägen wie die kompakte Stihl MS 162 ans Werk. “Die persönliche Schutzausrüstung ist dabei eine Selbstverständlichkeit, die zum sicheren Arbeiten im Wald beiträgt“, erklärt Gärtner weiter. Dazu gehören Motorsägenstiefel, eine Schnittschutzhose oder Beinlinge mit Schnittschutzeinlage, Schutzbrille, Arbeitshandschuhe sowie ein Helm mit Gehörschutz.

Brennholz richtig lagern

Vor dem Lagern werden die Stämme auf dem Sägebock in ofengerechte Abschnitte geschnitten. „Geräuscharm erledigen das Akku-Motorsägen wie die leichte MSA 140 C-B aus dem AK-Akkusystem“, empfiehlt Jens Gärtner. Sind die Abschnitte dann mit dem Spaltbeil in Scheite zerteilt, müssen diese an einem gut durchlüfteten und vor Nässe geschützten Ort trocknen: Mindestens zwei Jahre benötigt frisch geschlagenes Holz, bevor es sich als Brennmaterial eignet. Die Restfeuchte der Scheite sollte dann weniger als 20 Prozent betragen. Holzfeuchtemesser dienen zur einfachen Kontrolle des Wertes. Erhältlich sind alle notwendigen Werkzeuge wie auch die persönliche Schutzausrüstung im örtlichen Fachhandel, unter www.stihl.de etwa gibt es Adressen aus der eigenen Region und viele weitere Tipps rund ums Brennholzmachen.

WOHNEN AUF KLEINSTEM RAUM

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Umfrage: Fast jeder Vierte kann sich vorstellen, in einem Tiny House zu leben

(djd). Rasant steigende Immobilienpreise, zu wenig Grundstücksangebote: Der angespannte Immobilienmarkt bewegt viele Menschen dazu, sich über alternative Wohnkonzepte Gedanken zu machen. Wer sich kein großes Grundstück leisten kann, für den kommt eventuell die Miniversion eines Einfamilienhauses infrage, ein sogenanntes Tiny House. Die Kleinsthäuser sind etwa 20 bis 40 Quadratmeter groß – und finden immer mehr Anhänger. In manchen Städten sind bereits Tiny House Siedlungen entstanden. Doch was spricht für das Wohnen auf kleinstem Raum und für welche Menschen ist es überhaupt eine Option? Das beleuchtet eine aktuelle Umfrage.

Azubis und Studierende offen für ein Tiny House

Die kompakten und meist mobilen Mini-Häuser sind beliebt. Schon fast jeder Vierte kann sich vorstellen, darin zu wohnen. Das zeigt eine repräsentative Civey-Umfrage im Auftrag der DEVK Versicherungen. Neun Prozent der Befragten befürworten sie „auf jeden Fall“, 13 Prozent sagen „eher ja“. Überdurchschnittlich hohe Zustimmungswerte gibt es bei Studierenden (33,7 Prozent) und Personen, die sich noch in der Ausbildung befinden (34,8 Prozent).

Als Hauptwohnsitz gefragt

Von den Befragten, die dem minimalistischen Wohnen gegenüber positiv eingestellt sind, würden 67 Prozent ein Tiny House als Hauptwohnsitz nutzen, für knapp jeden Vierten käme es als Nebenwohnsitz infrage, zum Beispiel als Ferienhaus. In beiden Fällen können Besitzerinnen und Besitzer etwa mit der DEVK Wohngebäudeversicherung Schutz für ihr Tiny House bekommen – vorausgesetzt, es liegt eine Baugenehmigung für das Grundstück vor, auf dem das Mini-Haus steht. Eine Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz mit Strom, Wasser und Abwasser ist ebenfalls erforderlich. Unter www.devk.de/wohngebaeude gibt es weitere Infos. Das Haus sollte zu Wohnzwecken konzipiert sein und ortsfest genutzt werden.

Günstig und nachhaltig wohnen

Niedrige Unterhaltskosten und geringe Baukosten sind für die meisten die Hauptargumente, die für das Wohnen auf kleinstem Raum sprechen. Wer ein Tiny House kaufen möchte, wird bei den Herstellern je nach Ausstattung zu Preisen zwischen 40.000 Euro und 80.000 Euro fündig. Es kann schlüsselfertig oder als Bausatzhaus erworben werden. Aber auch der Eigenbau ist möglich. Neben den preislichen Aspekten spielt das Thema Nachhaltigkeit eine große Rolle: Über der Hälfte der Interessierten gefällt es, dass sie Ressourcen sparen können. Rund 46 Prozent schätzen insgesamt das nachhaltige Lebensmodell der Mini-Häuser. Für rund jeden Fünften ist außerdem Mobilität ein wichtiger Kaufgrund. So kann man ein mobiles Tiny House mitnehmen, wenn man beispielsweise aus beruflichen Gründen umziehen muss.

Andere über Ulrich Kaminski

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Feedback:

„ich hatte das Gefühl mit einem kompetenten Partner zu sprechen und war auch nach Ende der Besichtigung und des Gespräches sehr positiv gestimmt.“

Eigentümer/Verkäufer Einfamilienhaus Stuttgart

ZUNEHMENDE KOMPLEXITÄT BEIM HAUSBAU

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Steigende Kosten und mehr Baumängel durch energieeffizientes Bauen

(djd). Die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien, die Auslastung der Baufirmen, Probleme bei der Beschaffung von Baumaterial: Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, warum die Kosten für den Bau von Eigenheimen seit Jahren steigen. Eine zusätzliche Ursache sehen Verbraucherschützer in den wachsenden Anforderungen an die Energieeffizienz aus dem Gebäudeenergiegesetz. Doch nicht nur das: Eine Kurzstudie des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung e.V. (IFB) befasst sich mit Baumängeln bei der Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Studie zufolge ist gerade an komplexen Bauteilen, die für die Energieeffizienz relevant sind, eine zunehmende Mängelanzahl festzustellen. Dazu gehören etwa Türen und Fenster, die Wärmedämmung, der Schall- und Brandschutz oder die technischen Anlagen. In anderen Bereichen wie Rohbau, Dachkonstruktion, Fassade oder Innenausbau hat sich die Anzahl der Beanstandungen dagegen positiv entwickelt.

Unabhängige Qualitätskontrollen, um Mängel frühzeitig zu erkennen

Schäden im energetischen Bereich können nicht nur Bauzeitverzögerungen, Nacharbeiten oder Folgekosten nach sich ziehen. Es droht auch die Gefahr, dass das Haus seinen angestrebten Energiestandard nicht erreicht. Doch Bauherren sind dem nicht hilflos ausgeliefert. „Je früher ein Mangel erkannt und beanstandet wird, desto leichter und günstiger ist in der Regel seine Behebung“, erklärt BSB-Pressesprecher Erik Stange. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle kann hier mehr Sicherheit geben. Dabei wird das gesamte Bauvorhaben von einem Sachverständigen überwacht, zum Beispiel von einem unabhängigen Bauherrenberater des BSB. Berateradressen, aktuelle Studien und weitere Infos gibt es unter www.bsb-ev.de.

Sachverständige Überwachung von der Planung bis zur Bauabnahme

Der Sachverständige kann bereits die Planungsunterlagen in Augenschein nehmen, denn manchmal sind Fehler schon in der Planungsphase angelegt. Während der Bauzeit besucht der Berater die Baustelle regelmäßig. Er untersucht sie bei kritischen Bauabschnitten und unterstützt die Bauherren bei der Bauabnahme. Er kann Mängel in den meisten Fällen rechtzeitig erkennen und so verhindern, dass sie unentdeckt bleiben und überbaut werden. Damit sinkt auch das Risiko, dass Baumängel erst nach dem Ende der Gewährleistungsfrist auftauchen, wenn der Bauunternehmer nicht mehr in der Haftung ist.

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Ulrich Kaminski

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“Immobilien zu verkaufen bedeutet für mich, zuverlässig, ehrlich und professionell an Ihrer Seite zu stehen.“ Das ist der Grundsatz von Makler Ulrich Kaminski, der Immobilienbesitzer mit Verkaufswunsch und Kaufinteressenten im Kreis Stuttgart zusammenbringt. Er blickt auf über 25 Jahre Erfahrung im Corporate Real Estate-Management zurück. Bei seinen Kunden punktet er zudem mit viel Wissen über die Finanzierung und den Verkauf von Immobilien.

AUCH NACH DER BAUABNAHME HABEN BAUHERREN RECHTE

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29Was tun, wenn in der Gewährleistungszeit Mängel am neuen Haus auftreten?

(djd). Auf dem Weg zum Eigenheim gilt die sogenannte Bauabnahme als wichtiger Meilenstein. Denn in ihrem Rahmen überprüft der Bauherr, ob die erbrachte Leistung des Bauunternehmens dem bestellten Werk entspricht. Nimmt er sie entgegen, gilt das Haus als offiziell abgenommen und im Wesentlichen mängelfrei. Was aber, wenn danach Mängel am und im Gebäude auftreten, die vorher nicht erkannt wurden?

Bauherr hat die Beweislast, dass er für Mängel nicht verantwortlich ist

Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungszeit für das Werk, die gesetzlich auf fünf Jahre festgelegt ist. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Bauherr also die Beseitigung von Schäden und Mängeln oder Nachbesserungen einfordern. „Allerdings gibt es einen entscheidenden Unterschied“, erklärt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB). „Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass er für einen Mangel nicht verantwortlich ist, danach kehrt sich die Beweislast um.“ Das bedeutet, dass nun der Bauherr belegen muss, dass er einen Mangel nicht selbst verursacht hat. Wie eine Untersuchung des Verbraucherschutzvereins BSB zeigt, sind Beanstandungen in der Gewährleistungszeit keine Ausnahme. Bei einer Befragung von 113 Bauherren waren in rund drei Vierteln der Bauvorhaben Mängel am Bauwerk oder der Bauleistung nach der Schlussabnahme zu beklagen. Die Kosten sind häufig erheblich: In der genannten Untersuchung lagen sie in 25 Prozent der Fälle bei über 10.000 Euro.

Vier Tipps für mehr Sicherheit nach der Bauabnahme

Die Studie, die unter www.bsb-ev.de unter Politik und Presse heruntergeladen werden kann, gibt Bauherren vier Ratschläge mit auf den Weg:
– Um die Mängelwahrscheinlichkeit schon in der Planungs- und Bauphase zu senken, empfiehlt sich die Beauftragung einer unabhängigen baubegleitenden Qualitätskontrolle zum Beispiel durch einen BSB-Bauherrenberater.
– Technische Anlagen sind auf moderne, komplex geplante Gebäude genau abgestimmt. Werden etwa Lüftungsanlagen in hoch abgedichteten Häusern zu lange abgeschaltet, können Feuchteschäden die Folge sein, für die nicht der Bauunternehmer haftet.
– Wartungsintervalle für Bau- und Anlagentechnik sollten eingehalten werden. Sie dienen neben der Reinigung auch der Funktionsprüfung, Einstellung und Optimierung von Anlagen.
– Es empfiehlt sich, mit dem Qualitätssicherer oder Bauherrenberater in Kontakt zu bleiben. Er kennt das Bauvorhaben und kann bei auftretenden Mängeln schnell und zielgerichtet reagieren sowie den Bauherrn dabei unterstützen, eine sinnvolle Lösung zu finden.

RISIKEN AUF DEM WEG ZUR EIGENTUMSWOHNUNG VERMEIDEN

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Auch beim Wohnungskauf gibt es Fallstricke, die man kennen sollte

(djd). Wer den Aufwand für den Bau eines Eigenheims scheut, erhofft sich oftmals vom Kauf einer Eigentumswohnung den einfacheren Weg zum Immobilienbesitz. Aussuchen, kaufen, einziehen – ganz so unkompliziert ist der Erwerb dann aber doch nicht. Auch ein Wohnungskauf stelle schließlich ein wirtschaftliches Risiko dar, erklärt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Wenn die Entscheidung für ein Objekt gefallen ist, stehen der Abschluss des Kaufvertrags und seine Beurkundung durch einen Notar an. Der Entwurf des Vertragsdokuments muss zwei Wochen vor Vertragsabschluss vorliegen. So bleibt dem Kaufinteressenten genügend Zeit für eine Vertragsprüfung, idealerweise durch einen unabhängigen Vertrauensanwalt. „Wichtig ist dafür ein aktueller Grundbuchauszug“, rät Verbraucherschützer Stange. So können die Daten mit den Angaben im Kaufvertrag und in der Teilungserklärung abgeglichen werden.

Bedingungen für die Zahlung der Kaufsumme festlegen

Zu einer besonders sorgfältigen Prüfung rät Stange bei den Konditionen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Er empfiehlt, vertraglich festzulegen, wann die Zahlung fällig wird, und nennt beispielhaft Bedingungen dafür. So sollten zuvor eine Auflassungserklärung im Grundbuch zugunsten des Käufers sowie erforderliche Genehmigungen zum Beispiel des Verwalters vorliegen. Auch muss der Verkäufer den Nachweis erbringen, dass er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. „Ein Vertrauensanwalt weiß am besten, worauf es im Einzelfall ankommt“, so Erik Stange. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu eine bundesweite Adresssuche und weitere Informationen.

Baumängel sind auch im Mehrfamilienbau keine Seltenheit

Auch in neu gebauten Eigentumswohnungen haben Besitzer das Recht auf ein mängelfreies Werk. Laut einer BSB-Studie zu Mängeln in Mehrfamilienhäusern ist das nicht immer selbstverständlich. Ähnlich wie beim Bau eines Eigenheims empfiehlt es sich daher auch beim Wohnungserwerb im Neubau, einen unabhängigen Bauherrenberater mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen. Frühzeitig festgestellte Mängel lassen sich rechtzeitig beim Bauträger oder Verkäufer anzeigen und können in vielen Fällen mit überschaubarem Aufwand behoben werden. Nachbesserungen, wenn die Wohnung bereits bezogen ist, sind dagegen lästig und oft aufwendig.

WERTE IM WOHNEIGENTUM ERHALTEN

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Renovierungen richtig planen und sicher durchführen

(djd). Den Traum von den eigenen vier Wänden haben sich viele Menschen schon vor Jahrzehnten erfüllt. Mietfrei zu wohnen, wenn das Haus längst abbezahlt ist, hat viele Vorteile. Eigentum bringt jedoch auch Verpflichtungen mit sich – das besagt sogar der Artikel 14 unseres Grundgesetzes. Spätestens wenn Gefahren für die Allgemeinheit drohen, müssen Sanierungen vorgenommen werden. Doch so weit lässt es kaum ein Hausbesitzer kommen, denn Renovierungen und Modernisierungen sind eine wichtige Investition in den Erhalt und die Steigerung des Immobilienwerts.

Studie zeigt: Mängel bei Arbeiten im Bestand sind keine Seltenheit

Für die Planung von Modernisierungsmaßnahmen gibt es eine Vielzahl von Gründen. Sie reichen von fälligen Sanierungsarbeiten an Dach, Fassade oder Haustechnik über die Verbesserung des Energiestandards oder des Wohnkomforts bis zu altersgerechten Umbauten. Laut Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), sollten Renovierungen und Modernisierungen ähnlich gut geplant, vorbereitet und vertraglich festgelegt werden wie bei Neubauprojekten. Denn Mängel sind auch in diesem Bereich keine Seltenheit, wie die aktuelle Studie des Verbraucherschutzvereins mit dem Titel „Die 10 häufigsten Mängel bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand“ aufzeigt. Laut der Studie, die unter www.bsb-ev.de zusammen mit einer Vielzahl weiterer Informationen zum Bauen und Modernisieren zur Verfügung steht, bergen steigende Anforderungen zum Beispiel im Bereich der Energieeffizienz größeres Schadenspotenzial.

Mit sachverständiger Unterstützung geplante Maßnahmen priorisieren

Die Studie betont, dass sich die Bauqualität im internationalen Vergleich nicht verstecken muss. Sie empfiehlt dennoch, Maßnahmen zur Schadensvermeidung zu beachten. Eine umfassende Bestandsanalyse bildet eine gute Grundlage, um Wartungs-, Instandhaltungs-, oder Modernisierungsarbeiten sinnvoll zu priorisieren und zu budgetieren. Unterstützung dabei bieten unabhängige Sachverständige, zum Beispiel die Bauherrenberater des BSB. Sie unterstützen Hauseigentümer auch dabei, wirtschaftliche und nachhaltige Lösungen zu definieren und vertragliche Vereinbarungen mit Bauunternehmen fachlich und juristisch zu prüfen. In der eigentlichen Umsetzungsphase können sie zudem eine Bauqualitätssicherung übernehmen, mit der sich Mängel frühzeitig entdecken und Folgeschäden vermeiden lassen.