Archiv für den Monat: Juli 2015

Wenn ein Mieter ausziehen will, gibt es nicht selten Streit um Kaution und Co.

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(djd/pt). Raus aus der alten Wohnung und schnell rein in die neue – so einfach ist es leider nicht immer. Möchte ein Mieter ausziehen, muss er zunächst einmal ordnungsgemäß kündigen. Das hat grundsätzlich in schriftlicher Form zu erfolgen, und die Kündigung muss von allen Vertragspartnern eigenhändig unterschrieben sein. Ein Fax oder eine E-Mail reichen nicht aus. Wirksam wird das Schreiben, sobald es dem Vermieter zugeht.

Kündigungsfristen einhalten

Darüber hinaus ist die vorgeschriebene Kündigungsfrist einzuhalten. „Unbefristete Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 unterzeichnet wurden, können vom Mieter zu jedem Monatsletzten mit dreimonatiger Frist gekündigt werden“, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz. Für ältere Mietverträge würden oftmals auch längere Zeiträume gelten. Eine Kündigung befristeter Verträge sei nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich.

Doch was passiert, wenn man früher aussteigen will, aber der Vermieter dies nicht akzeptiert? „Dann hat man nur die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, mit dem der Vermieter einverstanden ist“, so Jürgens. Ein Recht darauf besteht allerdings nicht. Am besten lässt man sich bereits beim Abschluss eines Mietvertrages oder rechtzeitig vor der Kündigung von einem Experten beraten – man findet sie beispielsweise beim Interessenverband Mieterschutz unter www.iv-mieterschutz.de.

Wenn der Vermieter die Kaution einbehalten will

Ein häufiger Streitpunkt beim Wohnungswechsel ist die Kaution. So kommt oft Ärger auf, wenn der Vermieter nach dem Auszug nicht gleich die ganze Kaution auszahlen will. Tatsächlich kann dieser jedoch für gewisse Zeit einen angemessenen Teil einbehalten. Jörn-Peter Jürgens: „Der Vermieter sichert damit noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und der Abwicklung.“ Das können etwa Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Abrechnung der Betriebskosten sein. Spätestens nach sechs Monaten sollte das restliche Geld aber überwiesen sein. Manche Vermieter behalten die Kaution auch ein, um eventuell entstandene Schäden in der Wohnung zu reparieren. „Um diesbezüglichen Ärger zu vermeiden, sollte man grundsätzlich beim Ein- und Auszug ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem sämtliche Mängel detailliert erfasst werden“, rät Jürgens.

Gefahr in Grund und Boden

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Baugrundstücke sollten vor einem Kauf genau untersucht werden

(djd/pt). Hauptsache, die Lage stimmt: Wer sein Baugrundstück alleine nach dem ersten Augenschein auswählt, geht unter Umständen ein hohes Risiko ein. Denn neben Lage und Infrastruktur, Größe und Preis gibt es noch einiges mehr zu beachten. Die Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. beispielsweise rät Bauherren, zuerst Einblick in den Bebauungsplan zu nehmen. Er enthält wichtige Informationen darüber, welche Art der Bebauung überhaupt zulässig ist, welche Fläche mit wie vielen Geschossen maximal überbaut werden darf oder welche Abstände zu Nachbarn einzuhalten sind. Und er gibt Hinweise darauf, was in der Nachbarschaft gebaut werden darf und geplant ist.

Informationen zur Grundstückserschließung

Wichtig sind auch Informationen zur Grundstückserschließung. Denn wegen der boomenden Baunachfrage ist es schon vorgekommen, dass Kommunen oder private Eigner Bauland zur Verfügung gestellt haben, dessen Aufteilung und Erschließung noch nicht abgeschlossen war. Schlimmstenfalls steht dann bereits das Haus, es fehlen aber noch Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse. Sowohl die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze als auch die private Erschließung auf dem Grundstück bis zum Haus können Zusatzkosten verursachen und die Bebauung verzögern. Daher sollten sich Kaufwillige bereits vor Vertragsschluss informieren, was genau sie erwartet und was bereits abgeschlossen oder klar geplant ist. Unter www.bsb-ev.de gibt es ein aktuelles Ratgeberblatt „Baugrundstück – Baugrundrisiko – Erschließung“ zum kostenlosen Download.

Wissen, was im Boden liegt

Thema des Ratgebers ist auch die Baugrunduntersuchung. Sie analysiert Bodenaufbau und Bodenschichten sowie die aktuellen Wasserverhältnisse. Damit ist sie eine wichtige Grundlage für die Planung der Gründung oder des Kellers für einen Neubau. Zusammen mit einer Altlastenuntersuchung kann sie auch alte Schadstoffbelastungen im Erdreich oder auf Anhieb nicht ersichtliche Reste alter Gebäude aufdecken, die sich im Boden verstecken und zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand verursachen könnten.

Nicht ohne Expertenrat

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Historische Gebäude sollte man nur mit fachmännischer Unterstützung sanieren

(djd/pt). Die eingewachsene Villa oder eine alte Mühle am Bach: Mit dem Erwerb einer historischen Immobilie erfüllen sich viele Bundesbürger einen Lebenstraum. Zu berücksichtigen ist beim Kauf, dass der neue Besitzer nicht immer so handeln kann, wie er möchte: „Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, gibt es je nach Region unterschiedliche Gesetze, Verordnungen und Auflagen zu beachten“, erläutert Dipl.-Ing. Ullrich Rühlmann, Bauherrenberater beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Vor dem Kauf sollte man sich auf jeden Fall gut informieren, welche Regeln gelten und welche Behörden zuständig sind. Auf keinen Fall dürfen Arbeiten am Haus ohne Genehmigungen gestartet werden.

Eine Außendämmung ist oft nicht möglich

Gilt ein Haus als Baudenkmal, so darf etwa die Fassade nicht verändert werden. Bei einer energetischen Modernisierung bedeutet das oft, dass keine Dämmung von außen möglich ist und dass unter Umständen auch die Fenster erhalten werden müssen. Dann sollte zum Beispiel über eine aufwändigere Innendämmung und zusätzlich innen eingebaute Kastenfenster nachgedacht werden. Grundsätzlich gilt zwar auch im Denkmal die Energieeinsparverordnung, es sind aber Vereinfachungen und Abweichungen möglich. Und einen Energieausweis benötigt ein denkmalgeschütztes Haus auch nicht.

Nachhaltige Finanzierung sichern

Grundsätzlich muss der Hausbesitzer bei einem historischen Objekt eine nachhaltige Finanzierung sichern, am besten mit Unterstützung unabhängiger Fachleute. Genutzt werden können unter Umständen spezielle Förderungen von Gemeinden, privaten Stiftungen oder Länderstiftungen. Auf jeden Fall in Frage kommen aufs Denkmal abgestimmte Kredite und Zuschüsse der KfW. Vorgeschrieben ist dafür die baubegleitende Kontrolle der Maßnahmen durch einen unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel einen Bauherrenberater des BSB, der als „Energieberater Baudenkmal“ zugelassen ist. Mehr Informationen und Adressen gibt es unter www.bsb-ev.de. Der Sachverständige kann den Denkmalbesitzer in spe von der Vorbereitung des Kaufs bis zum Abschluss einer Sanierung beratend begleiten.

Bauunternehmen insolvent – der Albtraum jedes Bauherren

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Bei der Auswahl des Baupartners sollte man deshalb genau hinsehen

(djd/pt). Insolvenzen sind der Albtraum eines Bauherrn – doch leider sind sie keine Seltenheit. Rund 16 Prozent der Teilnehmer einer Befragung des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) waren mit Insolvenzen von Baufirmen und deren Folgen bereits konfrontiert. Die Schäden durch die Insolvenz beliefen sich für die Bauherren auf durchschnittlich 20.000 – 25.000 Euro, oftmals lagen die Schäden deutlich höher. Wer seine neue Immobilie knapp kalkuliert hat, stößt dann schnell an die Grenzen seiner finanziellen Leistungsfähigkeit.

Insolvenzgefahren verringern

Restlos ausschließen lässt sich das Insolvenzrisiko nicht, doch die Gefahren können minimiert werden. „Ein wichtiger Schritt ist eine sorgfältige Auswahl des Baupartners“, so Peter Mauel, Erster Vorsitzender und Vertrauensanwalt im BSB. Referenzen und Erfahrungsberichte gäben gute Hinweise, wie lange und erfolgreich das Unternehmen am Markt sei und wie seriös es agiere. Zusätzlich könne man über den BSB Firmenauskünfte der Creditreform einholen, die Aufschluss über die Solvenz des Unternehmens geben. Informationen dazu gibt es unter www.bsb-ev.de.

Zahlungspläne kritisch prüfen

Wichtig, so Mauel, sei auch eine Prüfung des Zahlungsplans im Bauvertrag. Er muss so ausgelegt sein, dass der Bauherr den Unternehmer nach Baufortschritt bezahlt, also immer nur die tatsächlich erbrachte Leistung vergütet. Doch manche Verträge enthalten unausgewogene Zahlungspläne, bei denen der Auftraggeber de facto in Vorleistung geht – im Falle einer Insolvenz ist das zu viel gezahlte Geld meist nicht oder nur in geringem Umfang wiederzuerlangen.

Im seit 2009 bestehenden Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) wird der Bauunternehmer dazu verpflichtet, privaten Bauherren eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bruttovertragssumme zu stellen, sobald die erste Abschlagszahlung fällig wird. „Kommt es während des Baus zu Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags, durch den sich der Vergütungsanspruch um mehr als zehn Prozent erhöht, muss der Unternehmer auch seine Sicherheitsleistung entsprechend anpassen“, erläutert Peter Mauel.

Vergleichen – und sparen

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Drum prüfe, wer sich lange bindet: Baugeldvergleich lohnt sich auch im Zinstief

(djd/pt). Der Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie ist derzeit besonders günstig, denn die Darlehenszinsen für Baugeld sind historisch niedrig. Trotzdem lohnen sich Angebotsvergleiche – die Zinssätze der einzelnen Banken unterscheiden sich teilweise deutlich. Hilfreich können Finanzdienstleister wie etwa die Volkswagen Financial Services sein, die keine eigenen Hypothekendarlehen anbieten und stattdessen mit ihrem Hypothekenservice die jeweils individuell passenden und günstigsten Konditionen am Markt vermitteln.

Gute Beratung ist bares Geld wert

Der Stiftung Warentest („Finanztest 4/2015) zufolge zahlen Häuslebauer bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro mit 25-jähriger Zinsbindung mit dem günstigsten Angebot 67.600 Euro weniger als mit dem teuersten Kredit. Die Spanne beim Effektivzins liegt hier zwischen 2,11 und 4,3 Prozent. Kreditvermittler suchen deshalb für jeden Kunden bei mehr als 300 Kreditgebern das Angebot, das genau zu den individuellen Bedürfnissen passt und die hierfür besten Konditionen am Markt bietet. Ganz gleich ob Erst- oder Anschlussfinanzierung, Festzinsdarlehen, kombinierte Darlehen, die auch KfW-Programme mit einbeziehen, Familienhypotheken mit Zinsbonus für Familien mit Kindern oder die Sorgloshypothek mit besonders lang festgelegtem Zinssatz für bis zu 40 Jahre.

Niedrige Zinsen und ein individuelles Finanzierungskonzept

Bei der Immobilienfinanzierung sollten neben einem möglichst günstigen Zinssatz auch Aspekte wie die Höhe der monatlichen Belastung, die gewünschte Tilgungsdauer oder Sonderfinanzierungsformen eine Rolle spielen. Unter Umständen kann es sich für einen Kreditnehmer lohnen, laufende Kredite vor Ablauf der Frist umzuschulden. Mit der Bank handelt er dann ein zinsgünstigeres Darlehen aus und zahlt im Gegenzug für die Ablösung des alten Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine weitere Alternative ist das sogenannte Forward-Darlehen: Damit kann sich der Kreditnehmer bereits bis zu 60 Monate vor Ende der aktuellen Zinsbindung für einen Aufschlag die aktuell günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.