Entscheidung für Bau oder Kauf einer Immobilie nicht unter Druck treffen

(djd). Ob Einfamilienhaus auf der grünen Wiese oder Eigentumswohnung im Stadtzentrum, nach Immobilien besteht in Deutschland derzeit eine sehr hohe Nachfrage. „Bauherren und Kaufinteressenten befinden sich in der aktuellen Marktsituation schnell in der Defensive und haben das Gefühl, dass sie alles akzeptieren müssen, was Bauunternehmen oder Bauträger ihnen vorsetzen“, sagt Wendelin Monz, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Vertriebsmitarbeiter würden sogenannte Wartelisten als Drohszenarien aufbauen oder den Druck auf die Interessenten mit der Ankündigung demnächst anstehender Preiserhöhungen erhöhen.

Persönliche Schmerzgrenze festlegen

Monz beschreibt den Fall einer Wohnungsinteressentin, deren Sonderwunsch einer höheren WC-Anbringung aufgrund ihrer Körpergröße von 1,94 Metern vom Bauträger kategorisch abgelehnt wurde. „Letztlich muss jeder selbst bestimmen, wo seine Schmerzgrenze verläuft“, erklärt der Vertrauensanwalt. Man sollte sich aber auf jeden Fall vorher über die möglichen Konsequenzen informieren. Dazu gehöre ein genauer Blick in die Bau- und Leistungsbeschreibung sowie in die juristischen Klauseln des Vertrags. „Eine Grenze muss immer da verlaufen, wo wirtschaftliche Interessen des Verbrauchers massiv bedroht sind“, warnt Wendelin Monz. Als Beispiel nennt er einen Zahlungsplan, bei dem sich der Bauunternehmer bereits nach Abschluss der Dachdeckerarbeiten 50 Prozent des Werklohns zu sichern versuchte. „Da der Bauherr in diesem Fall erheblich in Vorleistung ist, geht er hohe Risiken zum Beispiel für den Fall einer Insolvenz des Unternehmens ein“, so Monz.

Vertragsrisiken vor Unterschrift kennen und abwägen

Man werde Risiken nicht in allen Fällen vermeiden können, man sollte sie aber jedenfalls kennen, so lautet der Ratschlag des Experten. Unbedingt empfehlenswert sei es daher, einen Bau- oder Bauträgervertrag erst prüfen zu lassen, Informationen und Adressen gibt es unter www.bsb-ev.de. Für die juristische Prüfung kann ein Fachanwalt, zum Beispiel ein Vertrauensanwalt des BSB, für die technische Prüfung wiederum ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden.

Unvollständige Bauverträge erschweren den Weg ins Eigenheim

(djd). Bevor es losgeht mit dem Bau einer eigenen Immobilie, müssen Bauherren erst einmal einen Bauvertrag abschließen. Damit stellen sie bereits wichtige Weichen für den Weg ins Eigenheim. „Fehlende oder nicht eindeutige vertragliche Regelungen sowie verbraucherfeindliche Vertragsklauseln verursachen rechtliche und wirtschaftliche Risiken und sind häufig Quelle für Konflikte“, weiß Peter Mauel, Vertrauensanwalt und erster Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Die Verbraucherschutzorganisation stellt in Studien und Analysen immer wieder fest, dass Unternehmen Vertragswerke vorlegen, in denen Regelungen nicht eindeutig formuliert sind, ganz fehlen oder die verbraucherfeindliche Klauseln enthalten.

Kostenrisiken durch lückenhafte Leistungsbeschreibungen

So sei das Herzstück jedes Bauvertrags – die Bau- und Leistungsbeschreibung – in jedem zweiten Vertragswerk lückenhaft oder unvollständig. Der Bauherr könne dann nicht immer sicher sein, was genau er am Ende für sein Geld bekomme. „Zudem ziehen unvollständige Beschreibungen Kostenrisiken nach sich, wenn etwa wichtige Leistungen fehlen und bei teuren Nachträgen Finanzierungslücken auftreten“, warnt Peter Mauel. Zur Vorsicht rät Mauel auch im Hinblick auf Zahlungspläne und die Verbindlichkeit von sogenannten Festpreisgarantien. Sicherheiten gegen Insolvenzrisiken des Bauunternehmers oder Vertragsstrafen für Bauzeitverzögerungen seien andere Punkte, die ein Bauherr sorgfältig berücksichtigen sollte.

Vertragsprüfung offenbart Schwächen vor der Unterschrift

Da Lücken in Bauverträgen und verbraucherfeindliche Regelungen für den normalen Bauherrn nur schwer durchschaubar sind, sollte man in jedem Fall vor Vertragsschluss unabhängigen Rat einholen. Sinnvoll ist eine technische und rechtliche Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibungen und der sonstigen Vertragsbestandteile zum Beispiel durch einen Vertrauensanwalt oder einen Bauherrenberater des BSB. Typische Problemstellen in Bauverträgen beschreibt auch das Ratgeberblatt „Prüfsteine zum Bauvertrag“, das der Verbraucherschutzverein auf der Website www.bsb-ev.de kostenlos zur Verfügung stellt.

Der Verzicht auf die Rolle des Bauherrn kann Nachteile mit sich bringen

(djd). Ein Haus mit einem Bauträger zu errichten, das erscheint vielen als einfacher Weg in die eigenen vier Wände. Doch die Rolle des Bauherrn abzugeben, kann eigene Probleme mit sich bringen. Eine Besonderheit im Bauträgervertrag ist im Unterschied zum normalen Bauvertrag beispielsweise, dass der Bauinteressent rechtlich Immobilienkäufer ist und erst zu einem späteren Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird, aber bereits vorher Zahlungen leisten muss. Und auch im Kleingedruckten eines Bauträgervertrags können Fallstricke lauern, wie Kent Wilhelmi aus seiner Praxis als Vertrauensanwalt bei der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) berichtet.

Festpreis ist oftmals nicht zu halten

So würden oft die Leistungen des Bauträgers nicht oder ungenau beschrieben oder bestimmte Leistungen, die der Käufer als selbstverständlich voraussetzt, seien im Preis nicht enthalten. Ein vereinbarter Festpreis für eine „schlüsselfertige“ Immobilie sei dann oftmals nicht zu halten. „Fehlen verbindliche Vertragsfristen etwa zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung, können Hausbesitzer in spe kurzfristig mit ihren Möbeln auf der Straße stehen: Die alte Wohnung ist gekündigt, das neue Haus aber noch nicht bezugsfertig und im Vertrag fehlt eine Vertragsstrafe für diesen Fall“, warnt Wilhelmi.

Das Recht auf Baustellenbegehung vertraglich regeln

Der Vertrauensanwalt empfiehlt, Vertragswerke von einem unabhängigen Anwalt prüfen zu lassen, auch wenn wegen großer Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Zeitdruck besteht. Unter www.bsb.ev.de gibt es dazu Adressen, einen Ratgeber zum Bauträgervertrag und auch ein Webinar-Angebot. Auch das Recht, dass der Erwerber den Bautenstand seines künftigen Heims mit einem Sachverständigen überprüfen kann, sollte bereits im Vertrag geregelt sein. „Schreibt der Bauträger zum Beispiel in den Vertrag, dass ihm das Hausrecht bis zur Abnahme und Übergabe zusteht, dann werden die Baustellenbesichtigungen erheblich erschwert, die für die Durchführung von baubegleitenden Qualitätskontrollen unerlässlich sind“, so Kent Wilhelmi.

Bauen mit dem Bauträger – auf was Verbraucher dabei achten müssen

(djd). Wer heute eine Immobilie sucht, stößt vor allem in Ballungsgebieten häufig auf Bauträger, die Grundstück und Immobilie aus einer Hand mit einem sogenannten Bauträgervertrag anbieten. Was viele Verbraucher nicht wissen: Während sie beim normalen Bauvertrag nur das zahlen müssen, was das beauftragte Unternehmen tatsächlich bereits gebaut hat, leisten sie beim Bauträgervertrag bereits frühzeitig Zahlungen, werden aber erst später Eigentümer der Immobilie. Denn bei dieser Vertragsform sind sie nicht Bauherr, sondern Erwerber.

Nicht Bauherr, sondern Käufer

Viele angehende Immobilienbesitzer sind zunächst froh, die Rolle des Bauherrn los zu sein. Doch auch im Bauträgervertrag können sich Probleme verbergen. In der Leistungsbeschreibung etwa fehlen oft wichtige Angaben. „So kann es passieren, dass ein vermeintlich schlüsselfertiges Haus am Ende nicht dem Bild entspricht, das sich der Erwerber gemacht hatte“, warnt Kent Wilhelmi, Vertrauensanwalt bei der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Fallstricke können sich auch in den Zahlungsmodalitäten verbergen, wenn etwa noch Grundschulden des Bauträgers auf dem Grundstück lasten oder man ungesicherte Vorauszahlungen leisten soll. Einseitige Leistungsbestimmungsrechte eröffnen dem Bauträger die Möglichkeit, den Leistungsumfang fast beliebig abzuändern. Und wenn verbindlich geregelte Vertragsfristen fehlen, dann hat der angehende Besitzer womöglich seine alte Wohnung bereits gekündigt, kann das neue Haus aber noch nicht beziehen.

Sachverständige Beratung schützt vor Überraschungen

Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht empfiehlt Kent Wilhelmi, von Anfang an sachverständigen Rat einzuholen, zum Beispiel von einem Bauherrenberater oder einem Vertrauensanwalt des BSB. Während der Bauherrenberater als Ingenieur oder Architekt die bautechnischen Aspekte unter die Lupe nimmt, kümmert sich der Anwalt um Zahlungspläne und -modalitäten, Vertragsfristen usw. Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Informationen sowie das Ratgeberblatt „Der Bauträgervertrag“ zum kostenlosen Download.

Unvollständige Bauverträge erschweren den Weg ins Eigenheim

(djd). Bevor es losgeht mit dem Bau einer eigenen Immobilie, müssen Bauherren erst einmal einen Bauvertrag abschließen. Damit stellen sie bereits wichtige Weichen für den Weg ins Eigenheim. „Fehlende oder nicht eindeutige vertragliche Regelungen sowie verbraucherfeindliche Vertragsklauseln verursachen rechtliche und wirtschaftliche Risiken und sind häufig Quelle für Konflikte“, weiß Peter Mauel, Vertrauensanwalt und erster Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Die Verbraucherschutzorganisation stellt in Studien und Analysen immer wieder fest, dass Unternehmen Vertragswerke vorlegen, in denen Regelungen nicht eindeutig formuliert sind, ganz fehlen oder die verbraucherfeindliche Klauseln enthalten.

Kostenrisiken durch lückenhafte Leistungsbeschreibungen

So sei das Herzstück jedes Bauvertrags – die Bau- und Leistungsbeschreibung – in jedem zweiten Vertragswerk lückenhaft oder unvollständig. Der Bauherr könne dann nicht immer sicher sein, was genau er am Ende für sein Geld bekomme. „Zudem ziehen unvollständige Beschreibungen Kostenrisiken nach sich, wenn etwa wichtige Leistungen fehlen und bei teuren Nachträgen Finanzierungslücken auftreten“, warnt Peter Mauel. Zur Vorsicht rät Mauel auch im Hinblick auf Zahlungspläne und die Verbindlichkeit von sogenannten Festpreisgarantien. Sicherheiten gegen Insolvenzrisiken des Bauunternehmers oder Vertragsstrafen für Bauzeitverzögerungen seien andere Punkte, die ein Bauherr sorgfältig berücksichtigen sollte.

Vertragsprüfung offenbart Schwächen vor der Unterschrift

Da Lücken in Bauverträgen und verbraucherfeindliche Regelungen für den normalen Bauherrn nur schwer durchschaubar sind, sollte man in jedem Fall vor Vertragsschluss unabhängigen Rat einholen. Sinnvoll ist eine technische und rechtliche Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibungen und der sonstigen Vertragsbestandteile zum Beispiel durch einen Vertrauensanwalt oder einen Bauherrenberater des BSB. Typische Problemstellen in Bauverträgen beschreibt auch das Ratgeberblatt „Prüfsteine zum Bauvertrag“, das der Verbraucherschutzverein auf der Website www.bsb-ev.de kostenlos zur Verfügung stellt.