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BEI BAUVERZÖGERUNGEN FRÜHZEITIG REAGIEREN

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Unabhängige Beratung kann sich in der Coronakrise doppelt lohnen

(djd). Die anhaltenden Einschränkungen durch die Coronapandemie können sich auch auf die Eigenheimprojekte privater Bauherren auswirken. Bei der Herstellung von Baumaterialien kann es zu Lieferengpässen kommen, Hygienemaßnahmen erschweren die Planung und Einteilung der Handwerker auf den Baustellen. Dennoch müssen Bauherren Verzögerungen ihres Projekts nicht unwidersprochen hinnehmen. Wenn ein vereinbarter Ausführungszeitraum abläuft, sollte dem beauftragten Bauunternehmer eine Frist gesetzt werden. Spätestens dann muss das Unternehmen den Verzug begründen, damit der Bauherr seine Verzugsansprüche prüfen kann und sich seine Rechte für später sichert.

Zusatzkosten durch Bauzeitverzögerungen geltend machen

Laut Erik Stange, Pressesprecher des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) können zum Beispiel verspätete Bauabnahmen Zusatzkosten für den Bauherrn verursachen. Er erläutert: „Wenn sich die Abnahme vom ursprünglich geplanten Fertigstellungstermin 2020 ins neue Jahr 2021 verschoben hat, wird nicht der günstige Mehrwertsteuersatz von 16 Prozent, sondern von 19 Prozent fällig, und zwar auf das gesamte Bauvorhaben.“ Auch weitere Kosten, die durch den Verzug entstehen, können unter Umständen geltend gemacht werden. Stange empfiehlt, im Zweifelsfall juristischen Rat einzuholen: „Ob ein Verzugsschaden vorliegt, kann mit Unterstützung eines unabhängigen Fachanwalts geprüft werden.“

Bauqualität sichern, nach gemeinsamen Lösungen suchen

Dennoch rät Stange den Bauherren, Ruhe zu bewahren und bei Problemen nach einvernehmlichen Lösungen mit dem Baupartner zu suchen. Hilfreich ist dabei die Baubegleitung und Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Sachverständigen, beispielsweise durch einen BSB-Bauherrenberater. Adressen und weitere Infos dazu finden Bauherren und Bauinteressierte unter www.bsb-ev.de. Der Sachverständige kontrolliert die Baustelle in regelmäßigen Abständen und unterstützt den Bauherrn bei der Sicherung der Mängelfreiheit und Bauqualität. Zudem kann er auch den Baufortschritt beurteilen und rechtzeitig warnen, wenn Verzögerungen absehbar sind.

BAUEN – ODER NICHT?

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Die wichtigsten Fragen und Antworten für Bauherren in spe

(djd). Der Traum von den eigenen vier Wänden lebt – auch und gerade während der Corona-Pandemie. Denn während der Beschränkungen wuchs vor allem bei vielen Familien angesichts von Homeoffice und Homeschooling der Wunsch nach großzügigeren Räumlichkeiten. Was sollten Bauherren in spe beachten? Hier die wichtigsten Fragen und Antworten:

Wie geht es mit den Bauzinsen weiter?

„Wer sich für eine eigene Immobilie interessiert, findet unverändert gute Bedingungen für eine Baufinanzierung vor“, erklärt Florian Haas, Finanzexperte und Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Wie es mittel- und langfristig weitergeht, hängt von verschiedenen Faktoren ab: dem Fortgang der Pandemie, der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung. „Bis auf Weiteres wird die EZB mit Käufen von Staatsanleihen das Zinsniveau niedrig halten und damit die Konjunktur stützen“, erwartet Haas. Damit blieben auch die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau.

Wie sollte die Baufinanzierung aussehen?

Florian Haas rät Baufinanzierern, das niedrige Zinsniveau zu nutzen und eine Zinsbindung von 15 Jahren oder sogar länger zu wählen. Die niedrige Zinszahlung sollte man für eine entsprechend höhere Tilgung verwenden, um die Restschuld bei Auslauf der Bindung so gering wie möglich zu halten. Zudem sollte man Möglichkeiten zur Sondertilgung vereinbaren und wenn möglich auch nutzen. „Ganz unabhängig von den Darlehensmodalitäten gilt: Wer unsicher ist, ob er die Finanzierung mittel- und langfristig stemmen kann, sollte sich gründlich beraten lassen, keine zu hohen Risiken eingehen und den Rahmen nicht zu eng spannen“, rät Haas. Es sollte immer ein Puffer für die Unwägbarkeiten des Lebens eingebaut sein.

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

Zu Beginn der Pandemie sind die Grundstückspreise in vielen Regionen sogar noch gestiegen. „Wie es weitergeht, kann niemand verlässlich vorhersagen“, meint Florian Haas. Die Nachfrage nach Grundstücken in begehrten Lagen sei weiterhin hoch und das Angebot knapp, das treibe die Preise gerade im Speckgürtel der großen Städte nach oben. Ob es dabei bleibe, hänge von verschiedenen Faktoren ab. Ohnehin sollten Bauherren nicht nur auf den Preis schauen, sondern auf Kriterien wie Infrastruktur und Verkehr. „Zudem sollte man prüfen, ob sich auf dem avisierten Grundstück der Bauwunsch auch umsetzen lässt“, rät Haas.

Wo kann man sich umfassend informieren?

Für angehende Bauherren empfiehlt es sich, sämtliche Schritte des Projektes systematisch zu durchdenken. Die Seite www.finanzierungsschutz.de etwa hat den Bauprozess in fünf Phasen eingeteilt und mit entsprechenden Checklisten hinterlegt.

DEN WORST CASE EINKALKULIEREN

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Darum sollten sich Bauherren gegen die Insolvenz ihres Baupartners absichern

(djd). Die deutsche Bauwirtschaft ist nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) bislang vergleichsweise gut durch die Corona-Pandemie gekommen. 2020 stieg das Bauvolumen demnach um vier Prozent auf etwa 444 Milliarden Euro. Trotz der soliden Lage der Branche insgesamt ist ein Bauvorhaben für jeden Bauherrn mit finanziellen Risiken verbunden – der Albtraum schlechthin ist die Insolvenz des Baupartners. Auf der Baustelle tut sich nichts mehr, Finanzierung und Miete laufen unvermindert weiter. Und die Gefahr ist sehr real: Einer Studie des Instituts für Bauforschung e. V. zufolge ist fast jedes fünfte private Bauvorhaben von einer Insolvenz von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern betroffen. Zudem werden die weitaus meisten Baumängel erst Jahre nach der Abnahme entdeckt, den Bauträger gibt es dann womöglich gar nicht mehr. Wie können sich Bauherren schützen?

Schutz greift auch bei später auftretenden Baumängeln

Bauherren müssen im Falle eines unfertigen Baus und der Fertigstellung oder Mängelbeseitigung durch einen neuen Baupartner mit erheblich höheren, nicht kalkulierten Kosten rechnen. Der Gesetzgeber schützt Bauherren hier nur sehr unzureichend. Daher ist es ratsam, selbst vorzusorgen, um sich im Ernstfall die entstehenden Mehrkosten leisten zu können. Mit einem entsprechenden Versicherungsschutz, beispielsweise einer Bauherrenschutzpolice der SHL Gruppe, kann sich der Bauherr gegen das Risiko einer Insolvenz des Bauunternehmers beziehungsweise die finanziellen Folgen daraus absichern. Der Schutz greift nicht nur, wenn der Bauträger während des Bauens in finanzielle Not gerät, sondern auch bei Mängeln, die bis fünf Jahre nach Fertigstellung beziehungsweise Abnahme auftreten. Tatsächlich haben die durchschnittlichen Schadenssummen für Baumängel und Bauschäden in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. Mit der Bauherrenschutzpolice sind bis zu 50.000 Euro abgesichert. Alle Infos findet man unter www.sichererbauen.de/bauherrenschutzpolice. Hier können Interessenten die Police online beantragen und einen telefonischen Beratungstermin vereinbaren.

Bauträger nur nach Baufortschritt bezahlen

Gegen eine Insolvenz des Baupartners kann sich der Bauherr auch noch anderweitig schützen. So sollte man den Bauträger etwa nur nach Baufortschritt bezahlen und die tatsächlich erbrachten Leistungen darauf überprüfen, ob alle Abschlagszahlungen den Zahlungsvorgaben und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Zudem sollte der Bauherr alle Arbeiten des Bauträgers regelmäßig kontrollieren, um frühzeitig eventuelle Mängel aufzuspüren und gegebenenfalls Geld bis zur Mängelbeseitigung einzubehalten.

DEN RICHTIGEN BAUPARTNER FINDEN

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Die Unterschiede der Hausanbieter kurz erklärt

(djd). Bei der Planung eines neuen Eigenheims stellt sich die Frage, mit welchem Baupartner man dieses Projekt in Angriff nehmen möchte. Laut Umfrage des Bauherren Schutzbund e.V. (BSB) entscheiden sich rund 53 Prozent der privaten Bauwilligen für einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer, 37 Prozent für einen Bauträger und 10 Prozent für einen Architekten. Doch worauf kommt es bei der Auswahl der Anbieter an? Erik Stange, Sprecher des Verbraucherschutzvereins BSB, erklärt die Unterschiede.

Generalunternehmer und Generalübernehmer: Bauen auf eigenem Grund

Wer ein eigenes Grundstück besitzt, baut meist mit einem Generalunternehmer oder -übernehmer. In beiden Fällen wird der Bau des Hauses vertraglich als Komplettleistung angeboten. Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Leistungen selbst, zum Beispiel den Rohbau. Andere Gewerke wie Tiefbau, Estrich, Putz oder die Dacheindeckung vergibt er an Nachunternehmen. Vorteilhaft für den Bauherrn ist, dass er nur einen Ansprechpartner hat, der auch für ein mängelfreies Werk haftet. Den gleichen Vorteil bietet der Generalübernehmer. Er steht eher in der Funktion eines Projektleiters. Er vergibt alle Bauleistungen und Gewerke an Nachunternehmen und koordiniert sie.

Bauträger: Käufer statt Bauherr

Beim Bauen mit einem Bauträger ist das Unternehmen Eigentümer des Grundstücks und tritt selbst als Bauherr auf. Der größte Unterschied ist, dass der Verbraucher kein Bauherr, sondern Erwerber einer Immobilie ist. Das bedeutet auch, dass er frühzeitig Zahlungen leistet, aber erst später Eigentümer von Haus und Grundstück wird. Die Eigentumsansprüche sind in einer „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch abgesichert. Genaue Informationen zu den Unterschieden und viele weitere Tipps rund ums Bauen gibt ein „Ratgeber Hausneubau“, der auf www.bsb-ev.de bestellt oder heruntergeladen werden kann. Das Bauen mit einem Bauträger ist etwa eine Alternative, wenn man Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern erwerben möchte – oder wenn aufgrund der angespannten Grundstückssituation kein eigener Grund und Boden verfügbar ist.

Architekt: Mehr Verantwortung für den Bauherrn

Das Bauen mit einem Architekten ist für Verbraucher interessant, die sich einen individuellen, maßgeschneiderten Hausentwurf wünschen. In den Händen des Architekten liegen Planung und die Ausschreibung der Bauleistungen, Koordination und Überwachung der Bauunternehmen und Gewerke und die Rechnungsprüfung. In dieser Konstellation ist der Bauherr selbst Vertragspartner der ausführenden Firmen. Das bedeutet wesentlich mehr Verantwortung, zudem muss man sich bei Mängeln mit den einzelnen Vertragspartnern auseinandersetzen.

NEUES GEBÄUDEENERGIEGESETZ BRINGT WENIG KLARHEIT FÜR VERBRAUCHER

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Zukunftssicher bauen und modernisieren mit unabhängiger Beratung

(djd). Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll laut Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mehr Klarheit und weniger Bürokratie bringen. Es schafft ein einheitliches Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude sowie für den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung in Gebäuden. Damit führt es die bisherigen Regelwerke Energieeinspargesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und löst diese ab. Der Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) begrüßt die Intention, bezeichnet die Umsetzung jedoch als unambitioniert. „Mit dem Gesetz erhalten Verbraucher weder langfristige Planungssicherheit beim Hausbau, noch werden so die europäischen Klimaschutzziele erreicht“, sagt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Auch Bestandsimmobilien würden im GEG nur eine Nebenrolle spielen.

Entwertung neu gebauter Immobilien ist im Gesetzentwurf angelegt

Der BSB kritisiert den festgelegten Niedrigstenergiestandard im Neubau. Dazu Becker: „Der Standard wird nicht lange Bestand haben. Ein neues Haus kann unter Umständen schon in drei Jahren veraltet sein. Denn unter Berücksichtigung der hohen Einsparziele im Gebäudebereich bis 2030 und 2050 muss man von einer erheblichen Steigerung der energetischen Anforderungen ab 2023 ausgehen.“ Für Hausbesitzer kann es zu schmerzlichen Wertverlusten führen, wenn ihre Immobilie bereits nach wenigen Jahren energetisch veraltet ist. Aus Sicht des BSB schadet diese Perspektive der notwendigen Akzeptanz für mehr Energieeffizienz im Gebäudesektor.

Zukunftssicher bauen mit qualifizierter, unabhängiger Beratung

Auch im Bestand sieht Becker verpasste Chancen. „Die angedachten Fördermaßnahmen genügen bei Weitem nicht, um die Modernisierungsquote zu steigern und ambitionierte Klimaschutzziele zu erreichen“, so der Experte. Neben finanzieller Förderung misst er der qualifizierten und individuellen Beratung in Energiefragen eine wichtige Bedeutung bei. Er rät bau- und modernisierungswilligen Verbrauchern, sich vor dem Start ihres Projekts einem unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel einem BSB-Bauherrenberater, anzuvertrauen. Unter www.bsb-ev.de gibt es Adressen von Bauherrenberatern in ganz Deutschland und viele weitere Infos und kostenlose Ratgeber rund ums Bauen und Modernisieren.

GUT FÜR UMWELT, KOMFORT UND GELDBEUTEL

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Mit einem Fertighaus aus Holz ressourcenschonend bauen und Energie sparen

(djd). Energieeffizienz ist für Häuslebauer ein wichtiges Thema. Schließlich geht es dabei nicht nur um das künftige Einsparen von Strom- und Heizkosten, sondern auch um den persönlichen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Da verwundert es nicht, dass immer häufiger ein Fertighaus auf der Wunschliste der Bauherren steht. 2020 verzeichneten die Hersteller von Fertighäusern laut Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) ein Plus von elf Prozent. Das Bauen mit Holz bietet dabei einige Vorteile.

Ökologische Gebäudehülle

Fertighäuser werden aus dem Holz nachhaltig bewirtschafteter Wälder gebaut. Der nachwachsende Rohstoff speichert große Mengen CO2 und gibt Sauerstoff ab, wodurch das Bauen mit Holz einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz leistet. „Verantwortlich für die besondere Energieeffizienz von Fertighäusern ist vor allem die ökologische Gebäudehülle mit einer extra starken Holzfaserdämmplatte“, erklärt Klaus-Dieter Schwendemann, Marketingleiter bei WeberHaus. Neben dem guten Wärme-, Lärm- und Schallschutz, sorgt der Baustoff Holz zudem für eine gesunde Raumluft. Die Bauteile des individuell auf den Bauherren zugeschnittenen Traumhauses werden passgenau im Werk vorgefertigt. So profitiert man zusätzlich von einer planmäßigen Montage vor Ort.

Photovoltaikanlage mit Speichersystem

Die Haus- und Heiztechnik spielt in puncto Energieeinsparung eine große Rolle. Gefragt sind zukunftsfähige Technologien, die keine fossilen Brennstoffe verbrauchen. Eine Kombination aus ökologischer Gebäudedämmung, Photovoltaikanlage mit Speichersystem und Frischluft-Wärmetechnik sowie smarter Haussteuerung ist beim badischen Fertighaushersteller bereits standardmäßig in jedem Haus enthalten. Informationen hierzu gibt es unter www.weberhaus.de. Das erhöht den Wohnkomfort, schont die Umwelt und die Haushaltskasse, da man sich unabhängiger von den Preissteigerungen der Stromanbieter macht. „Nicht benötigter Strom fließt in das Speichersystem und kann bei Bedarf genutzt werden, zum Beispiel für das Laden des Elektroautos“, so Schwendemann.

Intelligente Haussteuerung

Die Heimautomatisierung trägt ebenso dazu bei, Energiekosten zu senken. Die Hausbewohner können damit beispielsweise die Temperatur in den Räumen energiesparend und bequem regulieren, sich den Ertrag ihrer Photovoltaikanlage oder die effiziente Verteilung des Solarstroms anzeigen lassen und nach Bedarf steuern. Ein weiterer Vorteil: Mit den aufeinander abgestimmten Komponenten erfüllen die Häuser die Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus. Bauherren profitieren so von einer attraktiven Förderung.

DIE ZEHN HÄUFIGSTEN BAUFEHLER

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Mängel rechtzeitig erkennen, Folgeschäden vermeiden

(djd). Baumängel sind im Neubau von Eigenheimen an der Tagesordnung. Das bestätigt eine aktuelle Langzeitstudie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung (IFB). Die Studie steht unter www.bsb-ev.de zum Download bereit. Sie gibt Tipps zur Vorbeugung sowie Mängelbeseitigung und nennt Beispiele für die zehn häufigsten Mängel:

1. Mangelhafte Kellerabdichtung
Feuchteschäden im Keller können teure Abdichtungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich machen.

2. Luftdichtheitsebene
Mängel in der Luftdichtheit steigern die Heizkosten und verschlechtern das Raumklima. Zudem kann es zur Durchfeuchtung der Dämmung kommen.

3. Schallbrücken
Wird der Schallschutzstandard etwa bei Doppel- oder Reihenhäusern nicht eingehalten, ist mit dauerhaften Lärmbelästigungen zu rechnen. Nachträgliche Verbesserungen sind meist nicht mehr möglich.

4. Feuchter Estrich
Wenn der Bodenbelag über einem noch nicht getrockneten Estrich verlegt wird, kann er langfristig Schaden nehmen.

5. Fehlender Ringanker
Fehlen in der Dachkonstruktion Ringanker oder Ringbalken zur Aufnahme von Zug- und Druckkräften, kann es zu Rissen im Mauerwerk kommen.

6. Falsch dimensionierte Fußbodenheizung
Wenn die Fußbodenheizung zu klein dimensioniert ist, weil beispielsweise die vorgeschriebene Heizlastberechnung nicht erstellt oder beachtet wurde, wird das Haus nicht warm.

7. Nicht fachgerechtes WDVS
Kreuzfugen, also nicht fachgerecht gesetzte Elemente eines Wärmedämmverbundsystems aus Polystyrol, können Risse im Putz verursachen. Das ist nicht nur ein optischer Mangel, eindringendes Wasser minimiert die Dämmwirkung und birgt die Gefahr von Folgeschäden.

8. Mangelhafte Sockelabdichtung
Wenn sich Sockelabdichtungen etwa wegen nicht kompatibler Materialien lösen, kann es zu Feuchteschäden in den angrenzenden Bereichen kommen.

9. Gefährdete Trinkwasserhygiene
Eine nicht fachgerecht ausgeführte Stichleitung zu einer selten genutzten Wasserentnahmestelle beispielsweise im Garten kann Stillständen und Verkeimungen im Trinkwasser auslösen.

10. Bauabdichtung im Bad
Falsch ausgeführte Abdichtungen etwa im Bereich der Dusche können zur Durchfeuchtung der darunter liegenden Bauteile führen.

„Mängel werden vor allem dann zum Problem, wenn sie nicht frühzeitig erkannt werden“, warnt Florian Becker, Geschäftsführer des BSB. Baubegleitende Qualitätskontrollen durch einen unabhängigen Bauherrenberater decken Baumängel frühzeitig auf, bevor sie teure Folgeschäden nach sich ziehen können. Becker betont: „Bauherren sind keine Bittsteller. Jeder hat das Recht auf ein mangelfreies Werk, das vom Auftragnehmer erbracht werden muss.“

ERMÄSSIGTE MEHRWERTSTEUER FÜR DEN HAUSBAU

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Nicht auf voreilige Baufertigstellung drängen

(djd). Bei privaten Bauvorhaben kann sich die Senkung der Mehrwertsteuer von 19 auf 16 Prozent im zweiten Halbjahr 2020 positiv auswirken. Bei einer Bausumme von 250.000 Euro netto beträgt die Einsparung beispielsweise 7.500 Euro. Allerdings müssen Bauherren einiges beachten, wenn sie in den Genuss der Steuervorteile kommen möchten.

Zeitpunkt der Bauabnahme bestimmt Mehrwertsteuersatz für das gesamte Projekt

Der Verbraucher zahlt die Mehrwertsteuer, die zum Zeitpunkt der Bauabnahme gilt. „Wenn ein Bauherr im letzten Jahr einen Bauvertrag abgeschlossen hat und die Abnahme vor Ende 2020 stattfindet, dann zahlt er für das gesamte Bauvorhaben nur 16 Prozent Mehrwertsteuer“, erklärt Florian Becker, Geschäftsführer des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Vor Juli 2020 gezahlte Abschläge mit 19 Prozent Mehrwertsteuer muss das Bauunternehmen mit der Schlussrechnung ausgleichen und zurückzahlen oder auf der Endrechnung gutschreiben.

19 Prozent einkalkulieren bei Fertigstellung in 2021

Bauwillige, die jetzt einen Vertrag abschließen und ihr Projekt erst 2021 abnehmen, müssen für die gesamte Baumaßnahme den normalen Mehrwertsteuersatz in ihre Kalkulationen einplanen. Abschläge, die im zweiten Halbjahr 2020 gezahlt werden, sind nur mit 16 Prozent belastet, allerdings kommen die Nachforderungen auf den vollen Steuersatz spätestens mit der Schlussrechnung. „Damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt, sollten Verbraucher von Beginn an mit der normalen Mehrwertsteuer von 19 Prozent kalkulieren, rät Florian Becker. Unter www.bsb-ev.de gibt es mehr Infos und Tipps für Bauwillige und Bauherren.

Zeitdruck auf der Baustelle kann Baumängel nach sich ziehen

Der BSB warnt Bauherren davor, voreilig auf Bauabnahmen zu drängen, nur um in den Genuss der Mehrwertsteuersenkung zu kommen. „Bauen unter Zeitdruck geht oft zulasten der Qualität. Wer auf die Straffung vereinbarter Pläne zur Bauzeit drängt, riskiert Baumängel und Folgeschäden“, so Florian Becker. Im Zweifelsfall könne die Mängelbeseitigung teurer werden als die Einsparungen, wie die Erfahrung aus 2006 gezeigt habe, als die Mehrwertsteuer von 16 auf 19 Prozent angehoben worden war. Auch Teilabnahmen sind nicht empfehlenswert. Zum einen geht das Risiko von Beschädigungen schon in der Bauphase auf den Bauherrn über. Zum anderen droht der Verlust von schützenden Regelungen aus dem Verbraucherbauvertrag, etwa die Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent oder die verbindliche Angabe des Fertigstellungszeitpunkts.

Wenn der Bauträger pleitegeht

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So können sich Bauherren gegen die Insolvenz ihres Baupartners absichern

(djd). Ein Bauvorhaben ist in der Regel das größte finanzielle Projekt des Lebens – und es ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Dazu zählt etwa die Insolvenz des Baupartners, für viele Bauherren der Albtraum schlechthin. Auf der Baustelle geht nichts mehr, die Finanzierung und die Miete laufen aber weiter. Und dieser Fall ist gar nicht so selten: Einer Studie des Instituts für Bauforschung e.V. zufolge ist fast jedes fünfte private Bauvorhaben von einer Insolvenz von Bauträgern, Generalunternehmern oder Handwerkern betroffen. Zudem werden 78 Prozent der Baumängel erst Jahre nach der Abnahme entdeckt. Dabei ist es durchaus möglich, dass es den Bauträger nicht mehr gibt. Was bedeutet die Insolvenz des Baupartners für den Bauherren und wie kann er sich gegen eine Pleite des Bauträgers schützen?

Schutz greift bei Insolvenz und bei später auftretenden Mängeln

Unfertige Bauten und die Fertigstellung oder Mängelbeseitigung durch einen neuen Baupartner bedeuten höhere, nicht kalkulierte Kosten. Der Gesetzgeber schützt Bauherren hier nur sehr unzureichend. Daher sollten vor allem die, die knapp kalkulieren müssen, selbst vorsorgen, damit sie sich im Ernstfall die entstehenden Mehrkosten leisten können. Von der SHL Gruppe etwa gibt es nun eine neuartige Bauherrenschutzpolice. Damit kann sich der Bauherr gegen das Risiko einer Insolvenz des Bauunternehmers beziehungsweise die finanziellen Folgen daraus absichern. Der Schutz greift nicht nur, wenn der Bauträger während des Bauens in finanzielle Not gerät, sondern auch bei Mängeln, die bis fünf Jahre nach Fertigstellung beziehungsweise Abnahme auftreten. Tatsächlich haben die durchschnittlichen Schadenssummen für Baumängel und Bauschäden in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. Mit der Bauherrenschutzpolice sind bis zu 50.000 Euro abgesichert. Alle Informationen zur Police findet man unter www.sichererbauen.de/bauherrenschutzpolice. Hier können Interessenten die Bauherrenschutzpolice online beantragen, einen Beratungstermin vereinbaren und sich kostenlos Praxistipps zur Bauphase herunterladen.

So kann sich der Bauherr auch noch schützen

Der Bauherr hat noch weitere Möglichkeiten, sich gegen eine Insolvenz des Baupartners zu schützen: So sollte man den Bauträger etwa nur nach Baufortschritt bezahlen und die tatsächlich erbrachten Leistungen darauf überprüfen, ob alle Abschlagszahlungen den Zahlungsvorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Zudem sollte der Bauherr alle Arbeiten des Bauträgers regelmäßig kontrollieren, um frühzeitig eventuelle Mängel aufzuspüren und gegebenenfalls Geld bis zur Mängelbeseitigung einzubehalten.

Mit Baumängeln ist zu rechnen

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Studie: Fast 30 Beanstandungen bei jedem Neubau

(djd). Bauen wird teurer und aufwendiger. Dafür sind unter anderem die strengeren Anforderungen an die energetische Qualität, aber auch steigende Erwartungen der Bauherren selbst verantwortlich. Beim Dauerthema Baumängel gibt es vor diesem Hintergrund keinen Anlass zur Entwarnung, wie der unabhängige Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in einer aktuellen Analyse feststellt. Im Durchschnitt 29 Beanstandungen pro Bauprojekt verzeichneten die Autoren der Studie, die im Auftrag des BSB vom Institut für Bauforschung (IFB) durchgeführt wurde.

Aus kleinen Fehlern können teure und zeitaufwendige Nacharbeiten erwachsen

Mit 100 Hausbauten und rund 700 Baustellenbegehungen kann die Baumängelstudie als repräsentativ angesehen werden. Fast die Hälfte der festgestellten Mängel entsteht bereits bis zur Fertigstellung des Rohbaus. BSB-Sprecher Erik Stange weist auf das große Schadenspotenzial hin: „Werden die Mängel nicht rechtzeitig erkannt und infolgedessen überbaut, können aus kleinen Ausführungsfehlern Schäden entstehen, die später nur mit hohem finanziellen und zeitlichen Aufwand wieder auszubügeln sind.“ Bleibt der Bauherr auf den zusätzlichen Kosten sitzen, könne das leicht seinen Finanzierungsrahmen sprengen. Stange empfiehlt: „Wer sich schützen will, beauftragt eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Sachverständigen. So lassen sich Mängel frühzeitig erkennen und leicht beheben.“ Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Infos zu der Studie und Adressen von unabhängigen Bauherrenberatern und Vertrauensanwälten.

Bereits in der Planung können Weichen falsch gestellt werden

Fehler entstehen nicht nur während des Baus, oft weist schon die Planung Mängel auf. So zeigt die Studie, dass in 99 Prozent der untersuchten Bauobjekte Planungsunterlagen fehlten, die für eine auftragsgerechte Umsetzung wichtig sind. Bei 20 Prozent der Bauten gab es keine statischen Angaben zur Tragwerksplanung, die entscheidend für Standsicherheit und Baukonstruktion sind. Auch hier rät Stange zur Kontrolle. „Unabhängige Berater können die Vertragsunterlagen und die Baubeschreibung auf Vollständigkeit prüfen. Fehlen wichtige Teile, kann der Bauherr Nachforderungen an seinen Vertragspartner stellen.“