Erwerb von Wohneigentum: Das Objekt gründlich unter die Lupe nehmen

(djd). Der Volksmund sagt: Wer auf Freiersfüßen wandelt, sollte nicht nur den künftigen Partner, sondern auch dessen familiäres Umfeld unter die Lupe nehmen. „Ähnliches gilt für den Erwerb einer Eigentumswohnung, besonders in bereits bestehenden und genutzten Objekten“, erklärt Andreas Renz, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Denn mit Vertragsschluss „verheiratet“ sich der Neu-Eigentümer nicht nur mit der Wohnung – juristisch als Sondereigentum bezeichnet – sondern auch mit der Eigentümergemeinschaft und dem Gemeinschaftseigentum. Dieses Umfeld bleibe dem Wohnungsbesitzer dauerhaft erhalten, so Renz. Vor dem Gang zum Notar sollte man es sich daher genauer anschauen.

Zustand des Gebäudes und Nebenkosten

Quasi als Geburtsurkunde der Eigentümergemeinschaft bezeichnet Renz die Teilungserklärung. Sie legt beispielsweise die räumliche Aufteilung des Gesamtobjekts und die Sondernutzungsrechte fest sowie oft auch Instandhaltungspflichten. Ein Blick auf den „Lebenslauf“ des Objekts gebe wichtige Hinweise. Wie gut wurde das Gebäude instand gehalten? Gibt es Streitigkeiten unter den Eigentümern? Stehen teure Maßnahmen bevor? In der Haushaltskasse der Eigentümergemeinschaft gilt es zu prüfen, ob langfristige Rücklagen gebildet wurden oder ob bei allfälligen Sanierungen mit Sonderumlagen zu rechnen ist. Wie hoch die Nebenkosten tatsächlich ausfallen, zeigt ein Blick in die Jahresabrechnungen. Die Gesamtkosten aus Betriebskosten, Allgemeinstrom, Heizung, Hausmeister, Gartenpflege, Versicherungen, Reinigung und weiteren Faktoren können oftmals überraschend hoch ausfallen.

Unabhängiger Rat zeigt mögliche Probleme auf

„Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte einen unabhängigen Experten, etwa einen Bauherrenberater oder Vertrauensanwalt des BSB, hinzuziehen“, rät Andreas Renz. So ließen sich alle Unterlagen rechtzeitig vor Vertragsschluss überprüfen, und die Experten wüssten, wo in den eigenen vier Wänden Probleme lauern können. Unter www.bsb-ev.de gibt es Kontaktadressen und ein Ratgeberblatt „Augen auf beim Wohnungskauf“.

Bauen: Ein gutes Vertragswerk ist der Grundstein zum Erfolg des Projekts
(djd). Bauverträge sind Vertrauenssache – schließlich ist die Investition, die der Bauherr einem Unternehmer anvertraut, in der Regel die größte, die er in seinem Leben tätigt. Doch leider sind nicht alle Verträge verbraucherfreundlich, wie eine Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung Hannover e.V. (IFB) zeigt. In 81 Prozent der untersuchten Vertragswerke fehlte es an Sicherheitsleistungen des Unternehmers, in 65 Prozent war keine Vertragsstrafe bei Bauzeitüberschreitung vereinbart, und bei mehr als der Hälfte gab es keine verbindlichen Regelungen zu Baubeginn, Bauzeit und Baufertigstellung.

Unklare oder fehlende Vereinbarungen können gravierende Folgen haben

Die Folgen unklarer, den Verbraucher benachteiligender oder schlicht fehlender Vereinbarungen im Vertrag können für Bauherren gravierend sein. Da sie in der Regel bautechnische und juristische Laien sind, fehlt ihnen das Fachwissen, ein Vertragswerk richtig zu beurteilen und gegebenenfalls Änderungen durchzusetzen. Rechtsanwalt Wendelin Monz, Vertrauensanwalt beim BSB, empfiehlt daher vor der Unterschrift eine Vertragsprüfung: „Dabei wird die Bau- und Leistungsbeschreibung durch Bauherrenberater geprüft – das sind Bausachverständige, Bauingenieure oder Architekten. Das juristische Vertragswerk nimmt ein Vertrauensanwalt, in der Regel ein auf Baurecht spezialisierter Fachanwalt, unter die Lupe.“ Adressen unabhängiger Sachverständiger und Vertrauensanwälte sowie weitere Informationen gibt es unter www.bsb-ev.de im Internet.

Nachteilige oder unwirksame Vertragsklauseln rechtzeitig erkennen

Mit anwaltlichem Rat lassen sich Vertragsbestandteile herausfinden, die den Auftraggeber benachteiligen oder die vor dem Gesetz rechtsunwirksam sind. Nach Angaben von Wendelin Monz ist aber oft besonders problematisch, was nicht im Vertrag steht. Oft fehle zum Beispiel die Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Bauabnahme und damit die Absicherung gegen eine Unternehmensinsolvenz während des fünfjährigen Gewährleistungszeitraums.