Archiv des Autors: Ulrich Kaminski

DAS KERNSTÜCK DES BAUVERTRAGS

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Die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte man auf Herz und Nieren prüfen

(djd). Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist das Herzstück eines jeden Bauvertrags. In der Baubeschreibung ist das geplante Eigenheim detailliert und vollständig dargelegt – so die Idealvorstellung und seit der Novelle des Baurechts im Jahr 2018 auch die gesetzliche Anforderung. In der Praxis erleben die unabhängigen Sachverständigen des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) allerdings, dass die Unterlagen zum Bauvertrag nicht immer den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. So weisen sie häufiger Lücken auf oder lassen größere Interpretationsspielräume zu. Für den Bauherren bedeutet das Unsicherheit über das, was er am Ende für sein Geld bekommt.

Verbraucher haben Anrecht auf detaillierte und Baubeschreibung

Andreas May, Vorstand des BSB, empfiehlt Bauwilligen, der Baubeschreibung ebenso viel Aufmerksamkeit zu schenken wie dem Entwurf des Bauvertrags. Die Baubeschreibung sollte Punkt für Punkt durchgegangen und unter die Lupe genommen werden. Unterstützung dabei bieten zum Beispiel die unabhängigen BSB-Bauherrenberater an, deren Adressen der Verein unter www.bsb-ev.de veröffentlicht. Dort steht auch der Leitfaden zur Bau- und Leistungsbeschreibung als kostenloser Download zur Verfügung. Die Broschüre wird auf Grundlage eines Beschlusses des Deutschen Bundestages durch das Bundesministerium der Justiz gefördert. Neben einer detaillierten Beschreibung der technischen und qualitativen Ausführung aller Komponenten des neuen Hauses ist es wichtig, darauf zu achten, was die Leistungsbeschreibung nicht enthält. Lücken mit Fantasie und Zweckoptimismus zu füllen, birgt Gefahren: Was nicht in den Unterlagen steht oder nicht ausreichend aussagekräftig beschrieben ist, muss ergänzt werden – sonst hat der Bauherr kein Anrecht auf die fehlenden Leistungen.

Wichtig ist auch, was nicht drinsteht

Als Beispiel nennt der BSB die Vorbereitung des Grundstücks für den Bau einschließlich Zufahrt und Anfahrtsweg für die Baufahrzeuge. Ist diese Leistung nicht in der Beschreibung enthalten oder ist sie „bauseitig“ zu erbringen, dann liegen diese Arbeiten in der Verantwortung des Bauherren. Das heißt, er muss sie gesondert beauftragen und mit erheblichen Zusatzkosten rechnen. Die eventuell nötigen Änderungen und Ergänzungen lassen sich in einer sachverständigen Beratung gut herausarbeiten. So hat der Bauherr eine Handhabe, um mit dem Bauunternehmen auf Augenhöhe zu verhandeln und Korrekturen oder Erweiterungen in seinem Sinne durchzusetzen.

WELCHES HAUSANGEBOT PASST ZU MIR?

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Bei der Wahl eines geeigneten Baupartners sollte man sehr sorgfältig vorgehen

(djd). Wer den Bau eines Eigenheims plant, hat meist eine Menge Träume und Idealvorstellungen vor Augen. Diese mit den Möglichkeiten am gewünschten Wohnort und dem verfügbaren Budget in Übereinstimmung zu bringen, ist die erste wichtige Aufgabe für angehende Bauherren. „Vor der Suche nach einem Vertragspartner für den Bau der eigenen Immobilie sollte man sich zuerst über einige grundlegende Kriterien Gedanken machen“, rät Erik Stange, Pressesprecher bei dem Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Dazu gehörten zum Beispiel die Hausgröße, der angestrebte energetische Standard oder Wünsche an die Barrierefreiheit. „Wer sich dann noch auf einen gewünschten Einzugstermin fokussiert und den tragbaren Kostenrahmen im Blick hat, kann mit der Suche nach einem geeigneten Baupartner beginnen“, so Stange.

Seriosität des möglichen Baupartners unter die Lupe nehmen

Bei der Suche nach dem Baupartner sollte man Angebote unterschiedlicher Firmen einholen. „Bereits aus der Kompetenz in der Beratung und der Qualität der Angebotsunterlagen lässt sich viel über die Seriosität des potenziellen Baupartners ableiten“, erklärt Erik Stange. Zudem sollte man Referenzen einsehen und die Möglichkeit zur Besichtigung schon gebauter Objekte dieses Entwicklers nutzen. In dieser Phase kann es auch sinnvoll sein, den Rat eines Sachverständigen einzuholen, etwa eines unabhängigen BSB-Bauherrenberaters. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Infos sowie die Adressen von Bauherrenberatern in ganz Deutschland. Als Bauingenieur oder Architekt kann der Berater überprüfen, ob die Preiskalkulation eines Hausbaus transparent, nachvollziehbar und marktgerecht ist. In einem Firmencheck mit Wirtschaftsauskunft erhält man zudem wichtige Hintergrundinfos darüber, wie gut das Bauunternehmen wirtschaftlich aufgestellt ist.

Das Hausangebot auf Vollständigkeit prüfen

Werbeprospekte des Baupartners enthalten nur allgemeine Informationen und taugen daher nicht als Grundlage für ein Hausangebot. „Bauherren sollten auf komplette Unterlagen bestehen“, lautet der Rat von Erik Stange. Dazu gehöre eine umfassende, gesetzeskonforme Bau- und Leistungsbeschreibung, der Vertrag mit Zahlungsplan und die Grundrisse mit Angaben zur Wohnfläche und zur genauen Bemaßung. Auch ein detailliert aufgeschlüsselter Preis darf nicht fehlen. Gegebenenfalls muss er zudem gewünschte Sonderleistungen oder Gutschriften für Eigenleistungen enthalten, die nach Lohn- und Materialanteil aufgeschlüsselt sind.

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“unkomplizierte Abwicklung. Ein professioneller Partner vor Ort, welcher die Wünsche der Verkäuferin berücksichtigt hat. Wir werden Ulrich Kaminski auf jeden Fall weiterempfehlen.“

Diese Bewertung hat eine Verkäuferin geschrieben, die eine Wohnung in Stuttgart-Möhringen dank Ulrich Kaminski/Homeday verkauft hat.

11. Mai 2022

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Feedback: Gleich beim ersten Kontakt habe ich mich sehr gut aufgehoben gefühlt. Mit der Immobilienbewertung war ich total zufrieden. Mich hat die hohe Professionalität des Maklers (Ulrich Kaminski) beeindruckt. Gleichzeitig war es menschlich sehr angenehm, kann ich wärmstens empfehlen!

Monica V. – Eigentümerin

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61 Verkäufe
4/5 auf trustpilot.de
“Immobilien zu verkaufen bedeutet für mich, zuverlässig, ehrlich und professionell an Ihrer Seite zu stehen.“ Das ist der Grundsatz von Makler Ulrich Kaminski, der Immobilienbesitzer mit Verkaufswunsch und Kaufinteressenten im Kreis Stuttgart zusammenbringt. Er blickt auf über 25 Jahre Erfahrung im Corporate Real Estate-Management zurück. Bei seinen Kunden punktet er zudem mit viel Wissen über die Finanzierung und den Verkauf von Immobilien.

VERSICHERUNG GEGEN AUSFALLENDE MIETE

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Mietausfallversicherung bewahrt private Vermieter:innen vor finanziellen Schäden

(djd). Zwei Drittel der privaten Vermieter:innen haben bereits Erfahrungen mit unregelmäßigen, unvollständigen oder ausbleibenden Mietzahlungen gehabt. Das geht aus einer Umfrage von ImmoScout24 unter 1.209 Teilnehmer:innen hervor. Besonders unangenehm ist es, wenn sich der Vertragspartner als sogenannter Mietnomade entpuppt, ohne Kündigung aus der Wohnung verschwindet und diese dazu in einem unbewohnbaren Zustand hinterlässt. Dann entstehen beträchtliche Kosten für Aufräumarbeiten und die Beseitigung von Sachschäden. Dagegen gibt es inzwischen eine effektive Form der Vorsorge: die Mietausfallversicherung.

Besser vorbeugen und absichern

„Ich rate dringend dazu, eine wirksame Versicherung abzuschließen, bevor die Wohnung oder das Haus erstmalig vermietet wird“, sagt Jessica Kühnel von ImmoScout24. Bleibt das Geld aus, ist es ratsam, immer zuerst persönlich mit der Mieterin oder dem Mieter zu sprechen. Um auf Nummer sicher zu gehen, ist eine offizielle Mahnung empfehlenswert, am besten per Einschreiben. Ist der Mietende mit der gesamten Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Verzug, dürfen Vermieter:innen das Mietverhältnis ordentlich und fristlos kündigen. Erfolgt trotz dieses starken Signals kein Auszug, sollte eine polizeiliche Anzeige und/oder eine Räumungsklage eingereicht werden. Jetzt kommt eine vorher abgeschlossene Mietausfallversicherung ins Spiel. Diese kann man beispielsweise unter www.immoscout24.de abschließen. Sie deckt nach erfolgter Räumungsklage einen kompletten oder teilweisen Mietausfall von bis zu sechs Monatsmieten inklusive Nebenkosten oder maximal 10.000 Euro ab. Nachdem die hinterlegte Kaution aus dem Mietverhältnis in Höhe von drei Monatskaltmieten in Anspruch genommen wurde, übernimmt hier der Versicherungspartner iptiQ von Swiss Re die entstandenen Kosten.

Augen auf bei der Bewerberwahl

Hilfreich ist es auch, sich schon im Vorfeld mit der Bewerberwahl auseinanderzusetzen. Der wichtigste Schritt dabei ist, passende und zuverlässige Mieter:innen zu finden. Bei jedem Besichtigungstermin gilt es, ein gutes Gefühl für die Interessenten zu bekommen. Die Bonitätsprüfung und Selbstauskunft sind wichtige Unterlagen, auf die Vermieter:innen achten sollten, um keine Mietausfälle zu riskieren. Ein angeforderter Einkommensnachweis bestätigt zudem das regelmäßige Einkommen der Interessenten in angegebener Höhe während der letzten drei Monate.

BAUNEBENKOSTEN RICHTIG KALKULIEREN

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Unvorhergesehene Zusatzkosten können die Baufinanzierung gefährden

(djd). Grundstückskauf und Baukosten sind die beiden größten finanziellen Positionen, wenn es um den Bau der eigenen vier Wände geht. Doch das sind nicht die einzigen Ausgaben, mit denen Bauherren rechnen. Wie die Praxis der Bauherrenberater des Verbraucherschutzvereins Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) zeigt, ist es besonders für Laien nicht immer ganz einfach, alle Kosten im Blick zu behalten. Vor allem die sogenannten Baunebenkosten werden oft zu niedrig angesetzt. Was genau darunter alles zu verstehen ist, verrät BSB-Pressesprecher Erik Stange.

Mit dem Grundstückserwerb ist es oft noch nicht getan

Bereits beim Grundstückskauf fallen Grunderwerbssteuer und Notargebühren an. Hinzu können weitere Kosten etwa für Baumfäll- oder Abbrucharbeiten, Baustrom- und Bauwasseranschlüsse oder sonstige Baustellenerschließungsarbeiten kommen. Je nach Situation können auch Baugrundgutachten sinnvoll sein, um sich Klarheit über die Baugrundverhältnisse, Grundwasser oder Altlasten im Boden zu verschaffen. Zudem genügen bei manchen Lagen die geschätzten Pauschalen für die Hausanschlüsse nicht.

Zusatzkosten vor und nach der eigentlichen Bauzeit.

Vor dem Baubeginn muss die kostenpflichtige Baugenehmigung von der zuständigen Behörde eingeholt werden, die auf Grundlage von Gebührensätzen erhoben wird. In manchen Regionen entstehen auch Gebühren für die Endabnahme durch das Bauamt. Zum Ende der eigentlichen Bauzeit können dann noch Kosten für die Abnahme der Heizungsanlage durch den Schornsteinfeger oder – ebenfalls regional unterschiedlich – für einen Prüfstatiker hinzukommen. Selbst bei der Finanzierung, für die ja auf jeden Fall Zinsen zu entrichten sind, können Baunebenkosten anfallen. Als Beispiel nennt Stange die Notarkosten, wenn eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt werden muss. Unter www.bsb-ev.de/neubau/baunebenkosten gibt es dazu viele weitere Infos und Hilfestellungen. Die Seite verweist auch auf unabhängige Beratungsangebote, mit denen sich künftige Bauherren bei der Finanzierung ihrer Immobilie besser absichern können. Er bietet gegen Pauschalhonorare Unterstützung bei Finanzierungskonzepten, dem Vergleich von Kreditangeboten, Fördermitteln und Anschlussfinanzierungen an.

BEI RENOVIERUNGEN ANS ALTER DENKEN

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In Deutschland gibt es zu wenig barrierefreien Wohnraum

(djd). Der Altersdurchschnitt der Bevölkerung in Deutschland steigt. Bereits 24 Prozent gehören laut Statistischem Bundesamt zur Generation 60 plus. Damit einher geht ein wachsender Bedarf an altersgerechtem, barrierefreiem Wohnraum. Doch der ist Mangelware, wie ebenfalls eine aktuelle Erhebung des Statistischen Bundesamts zeigt: Nur 2,4 Prozent des Wohnungsbestands erfüllen umfassende Anforderungen an die Barrierefreiheit.

Barrierefrei modernisieren für mehr Komfort in jedem Alter

„Bei einer anstehenden Renovierung lohnt es sich daher, schon frühzeitig an barrierefreien Komfort zu denken“, erklärt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB). Stange weist darauf hin, dass vieles, was das Leben mit körperlichen Einschränkungen erleichtert, auch für jüngere Menschen Annehmlichkeiten bietet. „Familien und ältere Menschen freuen sich gleichermaßen, wenn sie den schweren Einkauf oder den Kinderwagen vom Parkplatz direkt und ohne lästige Treppen in den Hausflur bringen können“, so der Experte. Als weitere Beispiele nennt Stange bodenebene Duschen oder breite, schwellenlose Zimmerverbindungen. Er empfiehlt, für die Planung von Modernisierungsmaßnahmen den Rat eines unabhängigen Sachverständigen für Barrierefreiheit einzuholen, unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Infos und Adressen. Im Rahmen eines Modernisierungschecks kann der Berater den Bestand im Haus oder in der Wohnung erfassen und konkrete Vorschläge für Verbesserungen ausarbeiten. Dazu gehören auch Vorkehrungen, mit denen sich altersgerechte Ausstattungen schnell und einfach nachrüsten lassen. Im Bad sind das zum Beispiel Montageplatten für Stützhilfen an WC, Dusche und Wanne, die bei der Renovierung unsichtbar in die Wand eingebaut werden. In der Küche kann das Waschbecken so vorbereitet werden, dass es nach Entfernung des Unterschranks auch im Sitzen oder mit dem Rollstuhl gut zu nutzen ist.

Staatliche Förderungen für altersgerechte Umbauten

Den Bedarf an barrierefreiem oder barrierearmem Wohnraum hat auch der Gesetzgeber erkannt. Er fördert daher entsprechende Umbaumaßnahmen und Modernisierungen über die KfW-Förderbank über das Programm 159 mit zinsgünstigen Krediten bis 50.000 Euro oder über das Programm 455-B mit Zuschüssen von bis zu 6.250 Euro. Unterstützt werden sowohl Einzelmaßnahmen als auch ein Komplettumbau zum Standard „altersgerechtes Haus“, den die KfW definiert hat.

PRIVATER STUFENPLAN FÜR DEN KLIMASCHUTZ

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Vier Ideen für zu Hause: Von der Heizungsmiete bis zur Solarstrom-Autarkie

(djd). Einen Stufenplan für den Klimaschutz kann nicht nur die Politik entwickeln. Auch private Haushalte haben die Möglichkeit, nach und nach ihren Beitrag zur C02-Reduktion zu steigern und dabei langfristig viel Geld zu sparen: von einer effizienteren Heizung bis hin zur völligen Unabhängigkeit von konventionell erzeugtem Strom.

1. Energiesparen: Neue Heizung mieten statt kaufen

Moderne Brennwertheizungen verbrauchen bis zu 30 Prozent weniger Energie als veraltete Kessel, im Vergleich zu in die Jahre gekommenen Ölheizungen sind es sogar 45 Prozent Ersparnis. Aber: Nicht jeder Eigentümer kann und will sich den Austausch seiner ineffizienten Heizung leisten. Die Alternative kann ein Mietmodell sein, wie es etwa der Energiedienstleister EWE bundesweit anbietet. Dabei wird die Anschaffung und Installation der Heizung durch den Dienstleister übernommen, er organisiert zudem die regelmäßige Wartung durch einen qualifizierten Handwerksbetrieb. Im Gesamtpaket sind neben den Schornsteinfegerleistungen auch Reparaturen bis hin zum Ersatz bei Totalausfall enthalten. Alle Infos zum Mietmodell gibt es unter www.ewe-waerme.de. Der Kunde zahlt abhängig vom Heizungsmodell lediglich einen monatlichen Grundpreis und seinen Energieverbrauch.

2. Heizung mit Solaranlage kombinieren

Wer noch mehr fürs Klima tun möchte, kann rund 60 Prozent seines Energiebedarfs fürs warme Wasser durch die Sonne decken, indem er seine neue Heizung mit Solarthermie kombiniert. Eine weitere Möglichkeit ist die Energieerzeugung mit einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, die das Haus mit Strom versorgt. Die Nachfrage boomt – dank verbesserter Technologien, unkomplizierter Montagetechniken und geringerer Anschaffungskosten. Gegenüber konventionellem Strombezug lässt sich die Stromrechnung damit etwa um 30 Prozent reduzieren.

3. Solarstrom speichern

Für noch bessere Bedingungen sorgen zusätzliche Batteriespeicher, weil dann der selbst erzeugte Strom für die Wärmepumpe, die Notstromfunktion oder fürs E-Auto verwendet werden kann, auch wenn die Sonne einmal nicht scheint. Mit einer Kombination aus Photovoltaik-Anlage und Speichersystem kann der eigene Jahresstrombedarf inzwischen bis zu 70 Prozent gedeckt werden.

4. Vollständige Strom-Autarkie dank Cloud-Lösung

Auch eine hundertprozentige grüne Stromversorgung ist möglich, mehr Infos dazu gibt es etwa unter www.ewe-solar.de. Bei diesem Modell setzt der Anbieter auf eine Cloud-Lösung. Gemeinsam mit anderen Besitzern von Solarsystemen wird so viel Strom produziert und gespeichert, dass sich alle beteiligten Haushalte mit grüner Energie versorgen können. Einzige Voraussetzung ist das Vorhandensein der Photovoltaik- und Speichertechnik.

RAN AN DIE HEIZKOSTEN

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Dämmung des Eigenheims zahlt sich bei steigenden Energiepreisen noch mehr aus

(djd). Egal ob Öl, Gas oder Elektrizität: Die Energiekosten steigen seit einigen Monaten kontinuierlich und werden somit für Verbraucher immer mehr zur Belastung. Der durchschnittliche Preis für leichtes Heizöl etwa hat sich in Deutschland von Januar 2021 bis Januar 2022 von 57,7 auf 87,7 Cent erhöht, berichtet Statista. Wenn die Heizkostenabrechnung für das vergangene Jahr eintrifft, dürfte das bei vielen Hauseigentümern einen regelrechten Schock auslösen. Weil sinkende Preise kaum zu erwarten sind, bleibt zur Entlastung der Haushaltskasse nur eine Alternative – den Energiebedarf des eigenen Zuhauses nachhaltig zu reduzieren.

Energieberater unterstützen bei der Sanierungsplanung

Energiesparen kann bereits im Kleinen mit dem eigenen Verhalten beginnen. Wer zum Beispiel die durchschnittliche Raumtemperatur von 24 auf 20 Grad Celsius reduziert, kann ein Viertel Heizkosten einsparen. Allerdings hat der Geiz seine Grenzen: Zu niedrige Raumtemperaturen sind nicht nur ungemütlich, sie können auch die Schimmelbildung fördern. Der dauerhafte Weg zu einer besseren Energieeffizienz führt stattdessen in der Regel über eine Dämmung der Fassade – denn hier entstehen ohne Wärmeschutz enorme Energieverluste. Alte undichte Fenster, ein ungedämmtes Dach und eine Kellerdecke ohne Dämmung verursachen ebenfalls hohe Wärmeverluste. Zertifizierte Energieberater sind Ansprechpartner für eine individuelle Sanierungsplanung, sie können die Gebäudesubstanz analysieren und zudem die jeweiligen Einsparpotenziale errechnen. Unter www.dämmen-lohnt-sich.de etwa kann man Ansprechpartner vor Ort recherchieren, hier finden sich zudem viele weitere Tipps für Altbaueigentümer.

Sanieren zahlt sich mehrfach aus

Beim energetischen Sanieren gilt die Faustformel: Je älter das Haus, desto höher die mögliche Einsparung. Bei Häusern, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 erbaut wurden, amortisiert sich die Modernisierung mit Wärmedämmverbundsystem durchschnittlich bereits nach sechs Jahren. Eine gute Nachricht für alle, die modernisieren wollen: Nach einem vorläufigen Stopp sind nun wieder Anträge für die Dämmung von Altbauten an die KfW möglich. Zuschüsse von bis zu 55 Prozent der Gesamtkosten sorgen dafür, dass sich die Investition noch schneller rechnet. Gleich mehrfach zahlt es sich aus, schon jetzt mit großzügiger Förderung das Sanieren in Angriff zu nehmen. Hausbesitzer profitieren direkt von niedrigeren Heizkosten und darüber hinaus langfristig vom Werterhalt und der Wertsteigerung ihrer Immobilie. Denn angesichts der Pläne der Europäischen Union für eine Sanierungspflicht dürfte dauerhaft kein Weg mehr an der Gebäudedämmung vorbeiführen.