Archiv des Autors: Ulrich Kaminski

Früher zahlen, später Eigentümer werden

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Risiken beim Erwerb von Wohneigentum über Bauträger

(djd). Wer heute bauen oder Wohneigentum erwerben will, stößt häufig auf die Angebote von Bauträgern. Dass man dabei nicht selbst als Bauherr auftritt, erscheint vielen zukünftigen Immobilienbesitzern zunächst attraktiv. Bis zum Einzug liegt der gesamte Bauablauf in den Händen des Bauträgers, und man muss sich selbst um wenig kümmern. Zu beachten ist aber, dass Bauträgerverträge besondere Risiken mit sich bringen. An erster Stelle zu nennen sind die Zahlungsmodalitäten: Während ein Bauherr die Immobilie laut Gesetz nur nach tatsächlichem Baufortschritt bezahlen muss, geht der Erwerber beim Bauträgervertrag in Vorleistung. Er leistet schon frühzeitig Zahlungen, wird aber erst zu einem späteren Zeitpunkt Eigentümer.

Keine ungesicherten Vorauszahlungen leisten

So warnt die Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) vor ungesicherten Vorauszahlungen. Laut BSB muss die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch erfolgt sein, bevor die erste Rate fällig wird. Zudem muss der Plan für die Ratenzahlungen der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen. Ob diese Kriterien erfüllt sind, sollte man vor Vertragsschluss von unabhängiger Stelle prüfen lassen, zum Beispiel durch einen BSB-Vertrauensanwalt. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu weitere Infos und Adressen in ganz Deutschland.

Unabhängiger Rechtsbeistand zur Prüfung des Vertrags

Überprüfen kann der unabhängige Rechtsbeistand auch weitere Fallstricke, die sich in Bauträgerverträgen finden. So fehlen zum Beispiel häufiger verbindliche Fertigstellungstermine oder der Bauträger schreibt einseitige Leistungsbestimmungsrechte in den Vertrag. Dann kann sich der Käufer nicht darauf verlassen, dass er am Ende das bekommt, was er erwartet hatte. Zeitlich sollten sich Kaufinteressenten nicht unter Druck setzen lassen. Der Verbraucher muss den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Beurkundung erhalten, es bleibt also Zeit, den Vertrag gründlich prüfen zu lassen und für den Erwerber riskante Klauseln nachzuverhandeln.

5 Fördertipps: Mithilfe der KfW energieeffizient sanieren

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(djd). Damit Politik, Wirtschaft und Gesellschaft die gesetzten Klimaziele erreichen, muss unter anderem die Energieeffizienz älterer Häuser verbessert werden. Über 60 Prozent des Energieverbrauchs von Häusern und Wohnungen gehen auf das Konto der Raumwärme – hier liegen also auch die größten Einsparpotenziale. Aus diesem Grund fördert der Staat die energetische Sanierung, unter anderem über die KfW Förderbank. Mithilfe der KfW energieeffizient zu sanieren, lohnt sich bei vielen älteren Häusern: Die Fördergelder erleichtern Investitionen, Einsparungen bei den Heizkosten machen sich langfristig bemerkbar und der Wert eines sanierten Hauses verbessert sich, falls man verkaufen oder vermieten möchte. Wir geben Tipps, worauf es bei den Fördergeldern der KfW für energieeffizientes Sanieren ankommt.

1. Kredit oder Zuschuss?

Fördergelder der KfW können als zinsbegünstigter Kredit oder als Zuschuss beantragt werden. Die Kreditvariante ist die richtige für alle, die nicht über genügend Eigenkapital für die Finanzierung verfügen. Wer genug auf der hohen Kante hat, kann mithilfe der KfW energieeffizient sanieren und bares Geld sparen: Er bekommt einen direkten Zuschuss, dessen Höhe von den Kosten, der Anzahl der Wohneinheiten und dem erreichten Energiesparziel abhängt.

2. Komplettsanierung zum Effizienzhaus oder Einzelmaßnahme?

Die KfW fördert die Komplettsanierung von Häusern, die auf einen bestimmten KfW-Effizienzstandard gebracht werden. Es ist aber auch möglich, Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz fördern zu lassen. Dies empfiehlt sich vor allem, wenn eine Komplettsanierung nicht auf einmal finanzierbar ist.

3. Energieberater beauftragen

Bei der Planung, welche Maßnahmen in Betracht kommen, sollte immer ein Energieberater hinzugezogen werden. Er kann auch bei der Beantragung von Fördergeldern helfen. Unter anderem fördert die KfW zur energieeffizienten Sanierung auch die Energieberatung.

4. Dämmen oder Heizung erneuern?

Wer die energetische Sanierung mit Einzelmaßnahmen beginnen möchte, sollte in der Regel zunächst die Dämmung verbessern. Schlanke Hochleistungsdämmstoffe aus Polyurethan wie etwa von puren [http://www.puren.com/bau/steildach/puren-plus/] eignen sich hier gut, da sie bei schlankem Aufbau sehr gute Dämmwerte erreichen und so sicherstellen, dass die Vorgaben der KfW für energieeffizientes Sanieren eingehalten werden.

5. Baubegleitung gibt Sicherheit

Neben den Vorbereitungen durch einen Energieberater können Hausbesitzer auch Förderungen der KfW für die Baubegleitung der geplanten Maßnahmen durch einen unabhängigen Sachverständigen beantragen. Er unterstützt die Hausbesitzer von der Planung über die Baukontrolle bis hin zur Abnahme. So lässt sich das Sanierungsziel sicher erreichen und der Bauherr kann sich auf die Gewährung der Gelder von der KfW für energieeffizientes Sanieren verlassen.

Bauschäden belasten Bauherren

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Schadenssummen für Baumängel steigen weiter an

(djd). Baumängel und -schäden gehören auch weiterhin zu den größten Risiken, mit denen sich Bauherren konfrontiert sehen. Das belegt eine aktuelle Studie des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) und des Instituts für Bauforschung e.V. Lagen die Kosten für Bauschäden im Untersuchungszeitraum von 2006 bis 2008 noch bei durchschnittlich 49.000 Euro, stiegen sie nach Hochrechnungen der Studie aktuell bis fast 84.000 Euro. Die Studie hat auch untersucht, welche Bauteile besonders mängelbehaftet sind.

Hohe Nachfrage und Fachkräftemangel verstärken die Fehleranfälligkeit

Feuchteschäden treten besonders häufig auf, stark von Mängeln belastet sind auch Dach und Decken sowie Fußböden und Wände. Auch Messfehler, Risse und mangelhafte Abdichtungen waren häufiger anzutreffen. Florian Becker, Geschäftsführer der Verbraucherschutzorganisation BSB, macht dafür die hohe Marktnachfrage verantwortlich, die zu einer starken Auslastung der Unternehmen führe. Hinzu kämen der Mangel an gut ausgebildeten Fachkräften und Fehler bei der Planung. Steigende energetische Anforderungen und kompliziertere Techniken beim Bau und der Haustechnik tun ein Übriges, um die Anfälligkeit des Baus für Fehler und Mängel zu erhöhen.

Mit unabhängiger Beratung Mängel rechtzeitig erkennen und Schäden vermeiden

Um Bauschäden zu vermeiden, sollten Bauherren selbst aktiv werden. Die Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen kann Mängel frühzeitig aufdecken und dafür sorgen, dass sie rechtzeitig behoben oder entsprechende Nachbesserungen vorgenommen werden können. Unter www.bsb-ev.de gibt es weitere Infos, Berateradressen und den aktuellen Bauschadensbericht zum Download. Der Bauherrenberater begleitet den ganzen Bauprozess und sucht die Baustelle immer wieder persönlich auf, um die vertragsgerechte Bauausführung zu kontrollieren und Fortgang und Qualität der Arbeiten zu begutachten.

Hausrundgang mit sachverständiger Unterstützung

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Instandhaltungscheck: Damit aus kleinen Schäden keine großen Probleme werden

(djd). Ein neues Bad, eine neue Küche oder ein Wintergarten am Haus: Besitzer älterer Immobilien haben in der Regel eine Menge Ideen und Wünsche, was sich am Haus verbessern lassen könnte. Doch bei der Begeisterung für Neues sollte man nicht den Werterhalt der Bausubstanz vergessen. Kleine Mängel und Schäden an Putz und Mauerwerk, am Dach oder der Kellerdichtung können sich zu großen Problemen auswachsen, wenn sie nicht rechtzeitig entdeckt und behoben werden. Sobald sich der Winter dem Ende neigt, ist daher die richtige Zeit für einen Rundgang durchs Haus und drum herum. Kleinere Schäden lassen sich so schnell feststellen und beheben.

Typische Schwachstellen untersuchen

Regelmäßig alle paar Jahre lohnt sich auch ein gründlicher Hausrundgang mit einem unabhängigen Sachverständigen. Der Verbraucherschutzverein Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) bietet dazu beispielsweise einen Instandhaltungscheck an. Dazu kommt ein Bauherrenberater ins Haus, der Bauingenieur oder Architekt ist. Die gut ausgebildeten Berater kennen die typischen Schwachstellen älterer Häuser und können daher gezielt auf die Suche nach Mängeln oder Schäden im Bestandsbau gehen. So lassen sich auch Probleme entdecken, die für den Baulaien nicht auf den ersten Blick offenkundig und erkennbar sind. Der Berater fertigt ein Protokoll seines Hausrundgangs vom Keller bis unters Dach an und spricht eventuelle Probleme mit dem Hausbesitzer detailliert durch. Dazu gibt er auch Empfehlungen, mit welchen Sanierungsarbeiten sich gezielt Verbesserungen erreichen lassen.

Mögliche Kosteneinsparungen einschätzen

Auf diese Weise können sich Hausbesitzer zuverlässig einen Überblick über den aktuellen Zustand der Immobilie verschaffen. Der Berater kann auch aufzeigen, welche Arbeiten Hausbesitzer mit ihren handwerklichen Fähigkeiten selbst durchführen können – und wo man ein Fachunternehmen beauftragen sollte. In einer Beratung zu Eigenleistungen lassen sich mögliche Kosteneinsparungen einschätzen, zudem gibt der Berater Hinweise zu Bauvorschriften und Regelwerken oder zu sinnvollen Versicherungen, wenn etwa Bauhelfer in Nachbarschaftshilfe mitarbeiten sollen.

Ulrich Kaminski Immobilenkonzeptionen – aktuelle Tätigkeiten

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  • Freiberufler, Head of Business Development, Evolvea
  • Freiberufler, Projektleiter Gewerbeimmobilien & Marketing, UBG Unternehmensberatungsgesellschaft mbH
  • Freiberufler, Asset Manager, DLG GmbH & Co. KG

1 Jahr Head of Business Development

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Seit 01/2018 hat die Ulrich Kaminski Immobilenkonzeptionen die freiberufliche Honorartätigkeit als Head of Business Development für die EVOLVEA Deutschland einem Unternehmen der Gruppo Filippetti aus Italien übernommen. Projektsteuerung Civil-Construction, Industrie/Building 4.0 Partner

 

 

Frohe Weihnachten

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Winternacht

Verschneit liegt rings die ganze Welt,
Ich hab nichts, was mich freuet,
Verlassen steht der Baum im Feld,
Hat längst sein Laub verstreuet.

Der Wind nur geht bei stiller Nacht
Und rüttelt an dem Baume,
Da rührt er seine Wipfel sacht
Und redet wie im Traume.

Er träumt von künft’ger Frühlingszeit,
Von Grün und Quellenrauschen,
Wo er im neuen Blütenkleid
Zu Gottes Lob wird rauschen.

Joseph Karl Benedikt Freiherr von Eichendorff (1788 – 1857),
deutscher Dichter, Novellist und Dramatiker 

Mehr Transparenz für Bauherren

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Pflicht zur Baubeschreibung im neuen Bauvertragsrecht verankert

(djd). Das neue Bauvertragsrecht bringt für Verbraucher mehr Rechtssicherheit. Ein wichtiger Fortschritt ist laut der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund (BSB), die im Deutschen Baugerichtstag Interessen von Bauherren vertritt, die Pflicht zur Baubeschreibung, die bisher nur lückenhaft geregelt war. Künftig muss der Bauunternehmer dem Verbraucher vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung übergeben – und auch Mindestanforderungen dazu sind im Gesetz verankert.

Aussagekräftige Beschreibungen gefordert

Die Beschreibungspflicht gilt nicht nur für Verträge mit Anbietern schlüsselfertiger Häuser, sondern ebenso für Ausbauhäuser und für Verträge mit Bauträgern. Nur Bauherren, die mit einem Architekten planen, haben keinen Anspruch auf eine Baubeschreibung. In der Vergangenheit waren viele Baubeschreibungen vage, sodass der Bauherr oft nicht genau wusste, was er für sein Geld bekommt. Mit einer aussagekräftigen Beschreibung des Bauvorhabens gibt es eine gute Grundlage, um Angebote verschiedener Unternehmen zu vergleichen. Zugleich ist es einfacher zu kontrollieren, ob das errichtete Haus den Angaben aus dem Bauvertrag entspricht.

Mehr Sicherheit durch unabhängige Kontrolle

„Wir empfehlen Bauherren, während der Bauphase eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Bauherrenberater durchführen zu lassen, empfiehlt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. Für den Baulaien sei es nicht immer einfach zu überprüfen, ob die Bauausführung den Angaben aus der Beschreibung entspreche. Der Gutachter kann Abweichungen und Baumängel frühzeitig feststellen, sodass der Bauherr Zeit und Gelegenheit hat, Nachbesserungen zu verlangen. Unter www.bsb-ev.de gibt es dazu mehr Infos und Berateradressen.

Diese verbindlichen Angaben muss die Baubeschreibung künftig enthalten:

– allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise

– Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe

– Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte

– ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zu Bauphysik

– Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke

– ggf. Beschreibung des Innenausbaus

– ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen

– Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss

– ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlage

Gut abgesichert in die eigenen vier Wände

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Diese Versicherungen sind bereits während der Bauphase fürs Eigenheim wichtig

(djd). Wer ein Eigenheim errichtet, tätigt damit meist die größte finanzielle Investition seines Lebens. Zum Schutz der entstandenen Werte im neuen Haus sind Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung nahezu unerlässlich. Doch bereits während der Bauphase können Absicherungen wichtig sein, um die speziellen Risiken eines Hausbaus gut abzusichern. Die Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) nennt die wichtigsten Versicherungen – und wann man sie abschließen sollte.

Bauleistungsversicherung: Schutz vor Diebstählen, Elementarschäden oder Vandalismus

Die Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung haftet für unvorhergesehene Schäden während der Bauzeit – zum Beispiel durch Unwetter, Diebstähle von bereits eingebauten Bestandteilen des Gebäudes oder mutwillige Zerstörungen. Hier gibt es meist Bestandteile, die ab- oder hinzugewählt werden können, man muss sich also mit dem Kleingedruckten auseinandersetzen.

Bauherrenhaftpflicht: Baustelle absichern

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung sichert Ansprüche etwa von Passanten, die auf oder an der Baustelle zu Schaden kommen. Sie kann gesondert abgeschlossen werden, in vielen Fällen ist der Einschluss in eine Privathaftpflichtversicherung ebenfalls möglich. Es sollte auch der Schutz des unbebauten Grundstücks bis zum Baubeginn im Deckungsumfang eingeschlossen sein.

Feuerrohbauversicherung: Schutz im Brandfall

Wer an den Abschluss einer ohnehin wichtigen Wohngebäudeversicherung denkt, kann die Feuerrohbauversicherung in der Regel als beitragsfreien Bestandteil dazu bekommen. Möglich ist auch, den Schutz bei einem Brand auf der Baustelle als Bestandteil der Bauleistungsversicherung zu vereinbaren, allerdings in der Regel kostenpflichtig.

Bauhelferunfallversicherung: Schutz für hilfsbereite Freunde und Nachbarn

Fleißige Bauhelfer machen den Hausbau günstiger. Sie müssen allerdings gegen die Folgen von Unfällen abgesichert sein. Ansprechpartner für ihren Schutz ist meist die zuständige Bauberufsgenossenschaft. Bei sehr viel Eigenleistungen können zusätzlich private Bauhelferunfallversicherungen sinnvoll sein.

Mängel am Bau: Dafür gibt es keine Versicherung

Gegen Pfusch am Bau gibt es keine Versicherung. Um Mängel frühzeitig festzustellen und Nachbesserung verlangen zu können, empfiehlt sich eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch einen unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel einen Bauherrenberater des BSB. Auf der Website www.bsb-ev.de gibt es den kostenlosen Ratgeber Nr. 23 zum „Versicherungsschutz für private Bauherren“ sowie Adressen unabhängiger Bauherrenberater.