Befristete Verträge können wirksam nur sehr eingeschränkt abgeschlossen werden. Einfach, wirksam und rechtsicher ist allerdings die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses.
Ein Kündigungsauschluss kann in einem Formularmietvertrag wirksam so vereinbart werden, dass beide Seiten für höchstens 4 Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten.
Auch in Baden-Württemberg sollen beim Wohnungsbau Rauchmelder für Schlafzimmer und Flure zur Pflicht werden. Für bestehende Wohnungen soll es eine Übergangsfrist bis Ende August 2014 geben. Räume, die nicht ausschließlich dem Wohnen dienen, sollen bis Ende 2014 nachgerüstet werden müssen.
Rauchmelder erkennen Brandrauch frühzeitig, helfen Menschenleben retten und sind in vielen Bundesländern mittlerweile Pflicht. Rauchmelder sind nicht teuer, Anschaffung und Installation der Geräte sind im unter 50 Euro-bereits möglich.
Wenn Sie an oder in Ihrem Haus bzw. Ihrer Wohnung etwas Neues herstellen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt Ihnen den Steuervorteil nach § 35 a EStG (Abzug von 20 % des Handwerkerlohns direkt von der Steuerschuld, max. 1.200 Euro) nicht gewährt. Die fiskalische Begründung: Nur wenn es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handele, könne der Bonus gewährt werden. Liege aber Herstellungsaufwand vor, entfalle die Steuervergünstigung. Falsch! Bereits Ende 2011 entschied der BFH, dass § 35 a EStG bei der Neuanlage eines Gartens gewährt werden muss. Aktuell legt das Sächsische Finanzgericht nach. In einem soeben veröffentlichen Urteil (Az. 3 K 1388/10) stellen die Richter klar, dass der nachträgliche Einbau eines Kachelofens und eines Edelstahlschornsteins auch dann begünstigt ist, wenn eine Zentralheizung bereits vorhanden ist und auch weiterhin genutzt wird. Wörtlich heißt es in der Entscheidung: „Der vorliegend eingebaute Kachelofen und das Kaminrohr sind Ergebnis handwerklicher Leistungen im Haus der Kläger, die die Wärmegewinnung dort modernisieren.“
Tipp: Lassen Sie sich also nicht auf überflüssige Diskussionen mit dem Sachbearbeiter ein, ob Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand vorliegt. Es spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Lediglich Kosten in Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie sind nicht begünstigt.
Quelle: steuertip 04/13
Für die Bürgschaft eines Dritten für die Mietzahlungen eines Wohnungsmieters, die eine drohende Kündigung abwenden soll, gilt die Begrenzung von Mietsicherheiten auf drei Monatsmieten nicht.
Hintergrund
Der Vermieter einer Wohnung verlangt von der Schwester des Mieters Zahlung aus einer Bürgschaft.
Die Miete für die Wohnung belief sich auf monatlich 350 Euro sowie 95 Euro Nebenkosten. Nachdem der Mieter die Mieten für Juli und August 2007 nicht gezahlt hatte, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Bitten der Schwester des Mieters war der Vermieter bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Schwester des Mieters unterzeichnete daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Vermieter verbürgte.
In der Folgezeit blieb der Mieter die Mieten für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Er wurde – nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter – zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Höhe von 6.499,82 Euro nebst Zinsen verurteilt.
Der Vermieter verlangt von der Schwester des Mieters aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und September 2009.
Entscheidung
Der BGH gibt dem Vermieter Recht. § 551 Abs. 1 und 4 BGB, der die Höhe einer Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, ist nicht anwendbar auf eine Sicherheit, die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und sähe sich daher zu einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs veranlasst. Damit hätte die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge und würde sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
Quelle: BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 379/12
Bei einem zu versteuernden Einkommen von 45.000 Euro beträgt im Jahr 2012 die Einkommensteuerschuld 10.870 Euro, was einer Durchschnittsbelastung von 24,16% entspricht. Steigt das Einkommen bei einer unterstellten Inflationsrate von 2,3% in 2013 auf 46.035 Euro, so klettert die Steuerschuld auf 11.245 Euro.
Da die Einkommensmehrung aber nur die Geldentwertung ausgleicht, hätte die Steuer ebenfalls nur um 2,3 % (= 250 Euro) und damit auf 11.120 Euro steigen dürfen. Stattdessen steigt sie aber um 375 Euro. Der Staat füllt also klammheimlich das Steuersäckel um weitere 125 Euro, die ihm eigentlich nicht zustehen.
Quelle: Steuertip Ausgabe 14/XLIII
