(djd). Die Zinsen sind noch immer rekordverdächtig niedrig, die Finanzierungskonditionen für eine eigene Immobilie daher günstig. Doch Peter Breitfeld, Bauherrenberater und Finanzierungsexperte bei der Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), warnt davor, Immobilienfinanzierungen alleine mit Blick auf den Niedrigzins zu planen. Denn mindestens ein Teil der Zinsvorteile werde durch höhere Bau- und Erwerbskosten aufgebraucht, so Breitfeld.
Niedrigzins versus Kostensteigerungen
Kostensteigerungen gegenüber der Bausituation vor zehn oder 15 Jahren gibt es an vielen Stellen. Als Beispiel nennt Breitfeld die Grunderwerbssteuer. Bei bescheidenen drei Prozent liegt sie nur noch in Sachsen und Bayern, in allen anderen Bundesländern fallen zwischen fünf und 6,5 Prozent an. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklercourtage oder das Honorar des Notars finanzieren die Banken nicht im Rahmen der Baufinanzierung. Sie können daher die Eigenmittel schmälern und in der Folge zu ungünstigeren Zinskonditionen führen. Gleichzeitig treibt die Nachfrage die Bodenrichtpreise, in den Ballungszentren liegen die angebotenen Grundstücke oft noch über den Richtwerten. Manche Banken machen dann zur Risikoabsicherung Abschläge bei der Wertermittlung. Dadurch erhöhen sich die Anforderungen ans Eigenkapital und manchmal sogar die Zinsen.
Eigenkapital nicht zu niedrig ansetzen und mit Augenmaß finanzieren
Dass zugleich auch die Baukosten höher liegen, dafür sieht Breitfeld neben den gestiegenen energetischen Anforderungen und der hohen Auslastung der Bauunternehmen auch Gründe bei den Bauherren selbst: Er beobachtet, dass die Ansprüche an die Größe und Ausstattung wachsen. Breitfeld gibt zu bedenken, dass der Wiederverkaufswert einer größeren Immobilie nicht unbedingt linear höher sei und dass man bei der Planung auch die Nutzung über die Jahre – und besonders im Alter – berücksichtigen solle.
Als Faustregel für die Finanzierung empfiehlt Breitfeld, dass wenigstens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten über Eigenmittel finanzierbar sein sollten: „Ideal ist eine hohe Tilgung von drei Prozent oder mehr.“ Bei der Sollzinsbindung sei Augenmaß gefragt, denn je länger die Bindung, desto höher der Zins über die Laufzeit. Die Grundfrage lautet: So lange wie möglich, oder nur so lange wie nötig? Auf jeden Fall empfehlenswert, so Breitfeld, sei das Recht auf außerplanmäßige Sondertilgungen. Wer mehr Informationen und Beratung sucht, findet unter www.bsb-ev.de Tipps und die Adressen unabhängiger Bauherrenberater in ganz Deutschland.
